전세 계약시 유의 사항(전세 보증금 반환보증)

최근 이른바 '빌라왕'이라고 불리는 사람의 깡통전세 수법으로 온 국민의 공분을 사고 있습니다. 전세제도는 다른 나라에는 없는 한국만의 독특한 제도입니다. 대부분 서양권에서는 주 단위로 납부하거나, 월세가 보편화되어 있습니다. 우리나라 사람에게 집이란 곧 재산비중의 80%가 넘게 차지하는 중요한 자산입니다. 물론 전세보증금도 포함입니다. 수년간 유행하던 갭투자로 인해 부동산 투심이 얼어붙고 거래량이 급락하자 전세보증금을 떼이는 경우가 아주 빈번하게 일어나고 있습니다. 이번에는 전세보증금을 안전하게 지키는 방법을 말씀드리겠습니다.

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▣ 전세 계약 시 유의사항

 

▶매매가 대비 전세가율이 높거나(통상 70~80% 이상) 등기부등본상 선순위인 근저당 금액 등이 과다한 주택은 전세계약 시 신중을 기하셔야 합니다. 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾기 어렵고, 경매처분 시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문입니다.

 

다만, 전세가율 및 등기부등본 등을 확인하고 입주하더라도 계약종료 시점에 임대인의 자금사정 악화 또는 세금 체납 등으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하기도 하며, 부득이 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요되고, 상황에 따라 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있습니다.

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▣ 전세보증금 반환보증 활용법

 

▶ 전세보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 보증기관에서는 "전세보증금 반환보증" 제도를 운영하고 있습니다.

* (HF) 주택금융공사, (HUG) 주택도시보증공사, (SGI) 서울보증보험

 

따라서 임차인으로서 전세계약 종료시점에 전세보증금을 온전히 회수할 수 있을지 걱정된다면 반환보증제도를 활용해 보시는 것을 고려해 보시기 바랍니다.

 

☞ 반환보증 활용 사례

 

- 임차인 A 씨는 얼마 전 전세계약 기간이 종료되었음에도 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 전세보증금을 돌려주지 않음

 

- 임차임 B 씨는 등기부등본상 선순위 채권이 없는 주택을 찾아 전세계약을 했으나, 해당 부동산에 직접 부과된 세금으로 인해 전세보증금 중 일부를 회수하기 어려운 상황

 

Con) A, B 모두 반환보증을 가입해 두었기 때문에, 보증회사를 통해 보증금 전액을 회수함

 

전세보증금 반환보증 제도 개요

(출처: 금융감독원)

[바로가기] 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험

 

반환보증 가입 시 본인의 상홍(주택 유형, 보증금액, 할인 여부 등)을 고려하여 유리한 보증기관을 합리적으로 선택해야 합니다.

 

* (HF·HUG) 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인, 고령자 등을 대상으로 보증료 할인

** (HF) 보증료율이 낮으나 "HF가 보증하는 전세대출"을 이용하는 차주만 이용 가능

    (HUG) 네이버부동산, 카카오페이 등 가입 채널이 다양, (SGI) 고가 주택도 가입 가능

 

또한 전세금안심대출(HUG 보증 전세대출) 이용 차주 또는 등록임대주택에 거주하는 임차인의 경우 이미 반환보증이 가입되어 있을 수 있으니, 먼저 보증가입 여부를 확인하시기 바랍니다.

 

반환보증은 임대인 동의 없이 가입 가능하며, 전체 전세게약 기간의 절반이 경과하기 이전에 가입할 수 있습니다. 다가구 주택 등의 경우에는 "선순위임대차확인서" 서류 작성을 위해 임대인 또는 중개사 협조가 필요합니다. (SGI) 전세계약기간이 24개월을 초과 시에는 계약 시작 후 12개월 이전까지만 가입이 가능합니다.

 

보증회사별 반환보증 상품 개요

 

(출처: 금융감독원)

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▣ 전세자금대출 이용 임차인을 위한 "상환보증·반환보증" 비교

 

▶ 보증기관이 전세자금대출 임차인에게 제공하는 보증의 종류는 크게 '상환보증'과 '반환보증'으로 나뉩니다.

(출처: 금융감독원)

 

상환보증은 임차인이 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증기관이 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환하겠다는 보증을 말합니다. 다만 임차인이 보증기관에 해당 금액일 상환해야 할 의무는 남아있습니다.(임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치고 임차인이 해야 함)

 

반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우, 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하겠다는 보증을 말합니다. 이 경우에는 임대인인 보증기관에 해당금액을 상환해야 합니다.(임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적조치를 보증기관이 해야 함) 

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"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다."