2022년 12월에 발표한 특례보금자리론의 자세한 윤곽이 나왔습니다. 금융위원회는 특례보금자리론에 대한 세부내용을 발표했습니다. 이번에는 특례보금자리론의 확정된 내용에 대해서 말씀드리고자 합니다. 어려운 시기에 조금이나마 제 글로 인해 도움이 되시기 바랍니다.

▣ 추진배경 및 필요성

▶ 시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서, 서민·실수요자 이자부담이 빠르게 증가하고 있습니다. 금리상승기 서민·실수요자의 "내 집마련"을 돕고 대출금리 변동위험 경감 등 가계부채 질적구조를 개선하기 위해 고정금리 정책모기지 역할 확대가 필요한 상황입니다.

▣ 주요 내용

▶ 특례보금자리론의 지원대상은 주택가격 9억 원 이하 주택이 대상입니다. 소득기준은 기존 보금자리론(7천만 원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다. 다만, 우대금리 적용들을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙이 필요합니다. 자금용도는 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 총 3가지 용도로 구분됩니다. 주택수는 무주택자(구입용도)·1 주택자(상환·보전용도)가 신청 가능합니다. 대체취득을 위한 일시적 2 주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 것을 조건으로 취급이 가능합니다.

대출한도는 최대 5억 원 이내에서 대출을 받으실 수 있습니다. LTV 최대 70%(생애최초 주택구입자는 80%) 내에서만 취급됩니다. 그리고 DTI 최대 60% 내에서만 대출이 취급됩니다.(단, DSR은 미적용합니다.) 규제지역의 경우는 10% p를 차감합니다.(단, 실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제)

만기는 10·15·20·30·30·50년으로 6가지 만기가 존재합니다. 금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용합니다. 매월 시장금리, 재원상황 등 제반상황을 감안하여 대출 기본금리가 조정됩니다.

저소득청년 우대금리를(10bp)를 신설하였으며, 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능합니다. 만 39세 이하이면서 주택가격 6억 원 이하 이면서 부부합산소득 6천만 원 이하에 해당합니다.

중도상환수수료는 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정입니다. 기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈페이지(바로가기)·모바일랩을 통해 '특례보금자리론 승인내역 확인서'를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출이 필요합니다. 특례보금자리론(1년간) 공급 규모는 39.6조 원입니다.

▣ 신청방법 등 차주유의사항

▶ 신청방법은 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다. 위 링크를 참조하시기 바랍니다.

차주유의사항은 대출가능금액은 LTV 적용금액과 대출한 도중 적은 금액이 적용되는 점을 고려하여 자금계획을 수립할 필요가 있습니다.

*예시 1) 5억 원 아파트의 경우 3.5억 원 대출가능 = Min [3.5억 원(5억 원 ×LTV70%), 대출한도 5억 원]

 예시 2) 8억 원 아파트의 경우 5억 원 대출가능 = Min [5.6억 원(8억 원 ×LTV70%), 대출한도 5억 원]

대출 기간 동안 1 주택 유지조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가주택 구입으로 2 주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기하실 필요가 있습니다. 추가주택 취득 여부를 정기적(매 1년) 점검하고, 추가주택 취득자가 처분기한(6 개원) 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리 및 3년간 보금자리론 이용이 제한되오니 유의하시기 바랍니다.

▣ 자주 하는 질문

▶ 특례보금자리론은 어떤 정책금융 상품인가요?

☞ 특례보금자리론은 금리상승기에 서민·주택 실수요층이 이사상승 불안 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 정책금융 상품입니다. 시중 주택담보대출 금리보다 낮은 고정금리 대출을 장기간 이용가능합니다. 시중 변동금리 주택담보대출 대비 평균 약 0.4~0.9% p 낮은 금리의 대출을 최장 50년간 고정금리로 이용하실 수 있습니다.

내 집마련·기존대출 상환·전세금 반환 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 특정목적(ex: 대환대출)으로 활용이 제한되었던 기존 우대상품(안심전환대출)과 달리 자금용도 제한 없이 다양한 용도(주택구입·대환·전세금반환)로 활용이 가능합니다.

사회적 배려가 필요한 계층 등을 보다 두텁게 지원합니다. 저소득청년 금리우대(0.1% p)를 추가하였으며, 신혼부부, 한부모·장애인 가구 등 사회적 배려가 필요한 계층에 대해 0.2~0.4% p 추가적인 금리우대를 제공합니다.

▶ 주택금융공사에서 운영하는 여타 정책모기지 상품은 특례보금자리론 출시 이후에도 계속 지원되나요?

☞ 특례보금자리론이 기존 정책모기지의 지원대상(9억 원 이하 주택 등)을 포괄하여 장기·저금리로 자금을 공급하는 만큼, 특례보금자리론 신청이 개시되는 1월 30일 이후에는 기존 보금자리론과 적격대출의 신청·접수는 받지 않습니다.(1년간 한시)

▶ 특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영하는 이유는 무엇인가요?

☞ 특례보금자리론은 금리상승기 서민·실수요층의 금리불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대지원 프로그램인 만큼, 우선 1년간 한시적으로 운영할 예정이며, 향후 시중금리·자금상황, 가계부채 주이, 서민·실수요층 주거안정 상황 등을 보아가며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획입니다.

"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다."

다주택자의 주택담보대출 허용 및 양도세와 취득세가 대폭 인하된 2023년 경제정책방향에 대해서 말씀드리겠습니다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 '2023 경제정책방향'을 발표했습니다. 경제운용 4대 기조(거시경제 안정관리, 민생경제 회복지원, 민간중심 활력제고, 미래대비 체질개선) 가운데 가장 먼저 거시경제 안정관리, 그중에서 부동산 편을 신속하게 전달해 드리고자 합니다. 이 글을 끝까지 읽으시면 도움이 될 거라 확신합니다.

2023 경제정책방향(부동산 편)

핵심사항먼저 말씀드리고 하나씩 상세내용을 풀어 드리겠습니다.

☞ 양도세와 취득세 중과, 대출 제한 등 다주택자에 대한 부동산 규제 3종세트 일제히 완화

☞ 양도세

- 중과배제 조치는 1년 연장해 2024년 5월까지 적용

- 단기양도소득세율*(주택 구매한 지 2년 이내에 매도 시) 최고 77%(지방세 포함)에서 → 49.5%로 인하

- 단기양도소득세율*(집이나 분양권, 조합원입주권 취득 후 1~2년 새 매도 시) 66~77%에서 → 49.5%로 인하

 * 취득 후 1년이 되기 전 매도 : 77% → 49.5%

   취득 후 1~2년 이내에 매도 시 부과되던 66%는 폐지됨

- 취득 후 1년이 넘은 주택 등은 양도차익에 따른 과세표준 규모별로 6.6% ~ 49.5%의 기본세율을 적용함 

☞ 취득세

- 최대 12%인 다주택자 취득세 중과세율 인하

☞ 대출 규제

- 다주택자도 담보인정비율(LTV) 30%까지 주택담보대출 허용

- 규제지역 내 다주택자에 대한 주담대 금지 규제는 해제

- 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

- 9억 원 초과 주택에 대해 임차보증금 반환 주담대를 받을 경우 3개월 이내 전입해야 하는 의무 폐지

- 현재 2억 원까지 되어있는 15억 원 초과 주택 및 생활안정자금 목적 주담대 한도 폐지

- 규제지역 내 무주택자에 적용되고 있는 LTV 50% 상한선은 시장상황과 가계부채 여건을 지켜본 후상 향하는 방향으로 추진계획

정부는 다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산시장 연착륙을 유도하겠다고 발표했습니다. 과도하게 오른 집값이 조정되는 과정에서 세금 부담등을 완화해 급격한 가격 하락을 방지하겠다는 의도로 파악됩니다.

다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화

⊙ 취득세 중과 완화

- 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화

* (현행) 3 주택(조정지역 2 주택) 8%에서 → (개선) 4 주택 4%로 인하

  (현행) 4 주택(조정지역 3 주택) 이상/법인 12%에서 → (개선) 4 주택(조정지역 3 주택) 이상/법인 6%로 인하

⊙ 양도세 중과 배제

- 2023년 5월까지 한시 유예 중인 양도세 중과배제는 2024년 5월까지 연장하고 세제개편안(2023년 7월까지)을 통해 근본적 개편안 마련

⊙ 분양 및 주택·입주권

- 단기 양도세율을 2020년 이전 수준으로 환원

⊙ 대출규제 완화

-  규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용

* (현행) 규제지역 다주택자 LTV 주담대 금지 → (개선) LTV30/%까지 주담대 허용 

실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담 완화 추진

주택시장 상황을 종합적으로 감안하여 규제지역을 연초에 추가해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정됩니다. 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려하여 결정할 계획입니다. 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화*하여 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제를 적용합니다.

* ① 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(현재 3개월) 폐지, ② 생활안정자금 목적 주담대 한도(현재 2억 원) 폐지, ③ 15억 원 초과 APT 임차보증금 반환 주담대 한도(현재 2억 원) 폐지 등 규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 주시한 후 상향하는 방안으로 추진할 계획입니다.

공시가격과 관련한 국민 부담을 추가 완화하고 산출 과정의 근본적인 투명성 제고 방안을 추진합니다. 주택 공시가격 하락(2023년 3월 발표예정) 효과를 반영하여 2023년 1 주택 재산세 공정시장가액비율을 현재 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획입니다. 또한 2024년 이후 공시가격 현실화 계획(목표 현실화율, 이행기간 등)은 시장 상황 등을 반영하여 2023년 하반기 중에 마련할 예정입니다.

안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 특례보금자리론(1년 한시)을 확정 후 2023년 1분기 중 시행할 예정입니다.

참고) 기존 보금자리론 대비 지원 대상(주택가격 6억 원 → 9억 원 이하), 대출한도(3.6억 원 → 5억 원)를 확대하고, 소득제한(기존 7천만 원 이하) 폐지

정비사업 규제 개선·사업성 제고 등으로 공급기반 위축 방지

재건축 안전진단은 과도하게 위축된 정비사업 활성화를 위해서 재건축 안전진단 합리화 방안을 2023년 1월에 시행합니다. 구조안전성 비중을 하향(50→30%)하고, 주거환경(15→30%)·설비노후도(25→30%) 비중은 상향합니다. 또한 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준(30점 이하→45점 이하)을 완화합니다.

기 발표 공급 계획(270만 호, 8월 16일 기준) 정상 추진을 원칙으로 하되, 시장 상황을 고려하여 탄력적으로 속도를 조절할 예정입니다. 3기 신도시의 경우, 2023년 상반기 중 전체 토지보상 완료 및 부지조성 착공을 목표로 속도감 있게 추진할 예정입니다.

참고) 남양주왕숙(6.6만 호), 부천대장(1.9만 호), 고양창릉(3.6만 호), 인천계양(1.7만 호), 하남교산(3.3만 호)

부동산 개발 사업성 제고 및 원활한 자금 유 옹을 지원하여 부동산 PF 시장의 부실을 방지할 예정입니다. 또한 재건축·재개발 활성화 및 그간 지속적으로 제기되어 온 임대주택 품질 개선 수요 대응을 위해 표준건축비를 9.8% 상향해서 현실화할 예정입니다.

"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다."

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▣ 2023년도 특례보금자리론 통합 운영계획

▶ 금융위원회에서 최근 아주 중요한 정책을 발표했습니다. 최근 금리상승으로 인해 대출금리도 빠르게 상승해 상환 부담이 커집에 따라 서민 실수요자 차주들을 보호하기 위해 내놓은 대책으로 1년간 한시적으로 상대적으로 낮은 금리를 적용받을 기회입니다. 어떤 특징이 있는 상품인지 반드시 확인하고 숙지하고 있어야 합니다.

▣ 대상 주택가격 및 소득한도

▶ 주택가격이 9억 이하면 소득에 관계없이 모두 특례보금자리론 이용이 가능합니다.(현재 보금자리론은 주택가격 6억이하, 소득 7천만원 이하 차주이용가능)

* 대출한도도 최대 3.6억원에서 5억원으로 확대

▶ 신규 구매· 대환· 보전용 대출 모두 동일하게 이용할 수 있습니다.

ex) 담보물건에 대한 임차보증금 반환 목적 주택담보대출

▶ 23년중 실시예정이었던 일반형 안심전환대출 및 적격대출은 특례보금자리론에 통합하여 운영됩니다.

* 특례보금자리론 운영기간 중 적격대출 취급은 중단됩니다. 이점, 유의하시기 바랍니다.!!!

▶ 기존 보금자리론에 기반한단일금리 산성체계로 운영하되, 기존방식대로 산정된 적정금리에서 일정수준 인하한 우대금리를 적용할 예정입니다.

* 적정금리는 MBS 발행금리 및 유동화 제비용 등을 감안한 손익이 균형이 되는 대출금리 수준.

* 보금자리론 : 약정 만기(최장 50년) 동안 고정된 금리로 원리금을 매달 상환하는 주택 담보대출

▣ 상환여력 판단 기준

▶ 상환여력 판단 기준으로는 '총부채상환비율'(DTI)가 적용됩니다. 기존 적격대출과 보금자리론이 '총부채원리금상환비율'(DSR) 적용 없이 '주택담보대출비율'(LTV) 최대 70%와 DTI 최대 60%가 적용되었기 때문에 특례보금자리론도 이와 비슷한 기준이 적용될 것으로 보입니다.

DSR이 아닌 DTI가 적용되는 점만으로도 대출액 산정에 있어서 차주에게 굉장히 유리한 제도입니다. 또한, 기존 보금자리론에 기반한 단일금리 산정체계로 운영하면서 일정 수준의 우대금리를 적용해줄 예정입니다.

▣ 주의사항

▶ 대출을 신청하는 시점에 따라 적용금리, 신청자격 등이 변화되는 만큼 적용되는 제도를 반드시 확인해야 합니다. 올해 우대형 안심전환대출 이용가능 차주가 내년에 대환용 특례보금자리론을 이용시, 현재보다 대출금리가 상승할 수 있는점을 감안할 필요가 있습니다.

그간 누적된 시장금리상승으로 인한 보금자리론 금리 인상이 연말 예정된 만큼, 보금자리론 대출이 필요하신 분들은 미리 신청하시기 바랍니다.

▣ 최종요약!!!!

▶ 대상주택 : 매매가격 9억 이하 주택

▶ 대출자격 : 무주택자 또는 1주택자만 신청 가능

     (1주택자는 2년 내에 기존 소유하고 있는 주택 처분해야 함)

▶ 대출한도 : 5억(생애최초 LTV 80% 적용예상 됨)

▶ 소득한도 : 없음(다만, 소득과 관계없이 대출을 많이 해준다는 것이 아니라 소득이 높다고 대출 신청자격을 박탈하지 않는다는 것)

▶ DSR(총부채원리금상환비율) : 미적용

▶ 대출금리 : 22년12월 적정금리 6% 대비 1.7~2%P 낮은 금리적용예정 (4% 초중반 예상됨)

▶ 상환 방식 : 원금균등, 원리금 균등, 체증식 분할상환(이자를 중심으로 갚다가 서서히 월 상환액을 높여가는 방식 > 현재는 소득이 낮지만 향후 상환능력이 개선될 예정인 경이 체증식분활상환이 적합함)

▶ 시행일 : 2023년 1월부터(1년간 한시적으로 운영)

▶ 수혜예정대상 : 수도권에 거주하는 6억이상 9억이하 주택보유자

☞ 美 연준(FOMC)에서는 금리인하는 내후년 상반기에나 실시가능하며, 한동안 지속적으로 빅스텝과 자이언트 스텝을 시행할 것을 암시했습니다. 정부의 유연한 대처가 시급한 상황입니다. 여러분께서도 막연하게 발만 동동 구르고 계시지 마시고, 적극적으로 내가 받을 수 있는 제도나 혜택이 무엇이 있는지 찾아보시기 바랍니다.

" 권리위에 잠자는 자는 결코 보호받지 못한다"

* 투자 가능성 검토(자금조달 관련)

- DCR(Debt Coverage Ratio) → NOI(순임대수익)/D(대출이자)
↳ 대출금 변제 능력을 보는 지표

- LTV(Loan to Value) → L(대출금)/V(부동산가치)
↳ 담보대출비율

- DTI(Debt to Income) → D(대출이자)/I(소득)
↳ 상환비율
 
→ 은행 입장에서 대출에 대한 안정성 측면에서 → DCR 〉 1 이어야 한다.
↳ LTV, DTI는 낮을수록 안전하다.