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연말정산 항목 중에 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 있는 것을 알고 계시는 분은 소수입니다. 내가 납부한 이자를 공제받을 수 있는 것입니다. 회사에 증빙서류를 제출하면 환급을 더 받으실 수 있지만 이런 공제항목이 있는지도 모르고 그냥 지나치시는 분들이 많습니다. 이런 분들을 위해 이번에는 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제에 대해서 말씀드리고자 합니다. 도움이 되실거라 확신합니다.
목차
연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제
장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 2019.1.1. 이후 차입시 공제요건, 장기주택저당차입금으로 보는 경우, 공제한도, 공제참고, 제출서류 순으로 설명드리겠습니다. 이와 더불어 연말정산 의료비세액공제에 대해서도 알아 두시면 유용하실 것 같아서 함께 설명드리고자 합니다.
2019.1.1. 이후 차입시 공제요건
(1) 세대와 세대주 요건
① 과세기간종료일(12월 31일) 현재 세대주여야 함
② 세대주가 주택자금 관련 소득공제(주택마련저축공제·주택임차자금원리금상환액공제·장기주택저당차입금이 자상환액공제)를 받지 않은 경우 근로자인 세대원도 공제받을 수 있으나, 이 경우 주택과 차입금이 공제받을 세대원 본인 명의여야 하고, 본인이 실제 거주해야 함(세대주는 실제 거주여부에 상관없이 공제)
③ 무주택 세대란 주민등록상의 동거가족(배우자, 자녀, 부모님, 장인, 장모님 등)을 포함한 세대를 말하고, 배우자는 생계를 달리 해도(주소가 달라도) 동일세대로 봄(2009.1.1 이후 상환분부터 적용)
(2) 주택규모와 기준시가 요건
(3) 보유주택수 요건
(4) 주택과 차입금의 명의 요건
① 공동명의 주택취득 관련 장기주택저당차입금 이자상환액공제
* 본인과 배우자 또는 제삼자와 공동명의로 주택을 취득하고 본인 명의로 장기주택저당 차입금을 차입한 경우 근로자 본인이 이자상환액 전액을 공제받을 수 있음
* 본인 단독명의로 주택을 취득하거나 본인과 배우자 또는 제삼자와 공동명의로 주택을 취득하고 본인과 배우자 또는 제삼자 공동명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인의 채무부담 부분에 해당하는 이자상환액이 공제대상금액이 되고, 공동차입자 간에 채무분담비율에 관한 별도의 약정이 없는 경우에는 공동차입자 간 채무분담비율은 균등한 것으로 봄
* 공동명의로 취득하는 주택에 대하여 공제대상 주택의 기준시가 판단 시에는 인명별로 안분하여 판단하는 것이 아니라 당해 주택의 기준시가를 기준으로 판단함
② 취득 당시 부부 공동 명의 주택, 세대원인 배우자 명의의 차입금을 근로자인 세대주 명의로 변경한 경우에도 소득공제 대상에 해당하지 않음
③ 부부 공동 소유주택에 배우자 명의의 차입금을 상환기간 중 본인명의로 당해 주택에 저당권을 설정하고 차입한 상환기간 15년 이사의 신규 차입금(주택 소유권 이전등기일부터 3월 이내 차입한 경우는 제외)으로 기존의 배우자명의 차입금을 상환하는 경우 해당 신규 차입금은 공제대상에 해당하지 않음
장기주택저당차입금으로 보는 경우
공제대상 차입금 요건을 만족하지 않아도 장기주택저당차입금으로 보는 경우
(1) 조세특례제한법 제99조의 규정에 의한 양도소득세 감면대상 신축주택 취득
① 1998.5.22~1999.12.31까지 조세특례제한법 제99조의 규정에 의한 양도소득세 감면대상 신축주택을 최초로 취득하는 자가 금융기관·국민주택기금으로부터 차입한 경우
② 본인 명의의 주택과 차입금일 것
(2) 대환 한 장기주택저당차입금
① 당초 공제요건을 충족한 장기주택저당차입금의 차입자가 당해 금융기관 내에서 또는 다른 금융기관으로 기존의 장기주택차입금의 잔액을 이전하는 경우
② 당해 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택의 저당권을 설정한 형태로 이전해야 함
③ 차입금의 상환기간이 15년 이상이어야 하고, 상환기간은 기존의 최초 차입일을 기준으로 함
④ 기존 차입금의 잔액을 한도로 소득공제함(기존 차입금 잔액에 대한 이자상환액만 공제)
● 신규 차입금 이자상환액 중 소득공제 대상금액
연간 이자상환액 × (기존차입금 원금 잔액 / 신규로 차입한 금액, 한도 100%)
⑤ 기존 차입금의 이전·대환시 주택의 기준시가 요건은 적용하지 않음
⑥ 2002.12.31전까지는 다른 금융기관으로 이전한 경우에만 적용, 동일 금융기관 내 대환 규정은 2003.1.1 이후 대환분부터 적용
(사례) 장기주택저당차입금에 해당하는 대출을 받은 후 이자율이 높아 잔액을 직접 상환하고 같은 그융기관에 당해주택에 근저당을 설정한 형태로 차입금을 이전한 경우
⑦ 공제요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 3회 이상 대환하는 경우에도 최초 차입금의 잔액을 한도로 소득공제 가능함
(3) 차입금을 승계(인수)하는 경우
① 주택취득과 함께 주택양수인이 장기주택저당차입금의 채무를 승계(인수)하는 경우
② 차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것
③ 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것(전소유자가 최초로 차입한 때를 기준으로 상환기간 계산)
④ 양수인이 주택을 취득할 당시 주택의 기준시가가 5억 원(2014.1.1.~2018.12.31. 4억 원 / 2013.12.31. 이전 3억 원) 이하일 것
⑤ 기존 차입금이 주택소유권이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내 차입금이 아니더라도 해당 차입금을 승계받은 근로자는 해당 차입금에 대해 소득공제받을 수 있음
⑥ 주택양수인의 채무자명의 변경 전 이자상환액은 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자가 아니어서 공제받을 수 없으나, 당초 매매계약서와 차입금이자상환통장(자동이체 시) 등에 의해 주택취득과 장기주택저당차입금의 승계가 확인되는 경우 장기주택저당차입금의 채무자를 실질적인 채무자로 명의 변경한 시점부터 공제받을 수 있음
(4) 주택양도자의 주택을 담보로 차입한 경우
① 주택양수자가 금융기관·국민주택기금으로부터 주택양도자의 주택을 담보로 차입금을 차입한 후 즉시 소유권을 주택양수자에게로 이전하는 경우
② 취득당시 주택의 기준시가 5억 원(2014.1.1.~2020.12.31. 4억 원 / 2013.12.31. 이전 3억 원) 이하일 것
③ 주택양도자의 주택을 담보로 상환기간이 15년 이상인 차입금을 차입할 것
④ 차입금을 차입 후 즉시 소유권을 주택양수자에게 이전할 것
(5) 단기차입금을 장기차입금으로 대환 하거나 만기연장하는 경우
① 15년 미만의 기존 차입금을 15년 이상의 신규차입금으로 상환하거나 기존 차입금의 상환기간을 15년 이상으로 연장한 경우
② 본인 명의의 차입금일 것
③ 기존의 차입금이 주택소유권이전(보존) 등기일부터 3월 이내에 차입할 것
④ 대환 또는 연장당시 주택의 기준시가가 5억 원(2014.1.1.~2020.12.31. 4억 원 / 2013.12.31. 이전 3억 원) 이하일 것
⑤ 차입시점(주택 소유권이전(보존) 등기일부터 3월 이내에 차입) 판단은 기존차입금의 최초차입일을 기준으로 함
⑥ 기존차입금의 잔액을 한도로 소득공제함
⑦ 단기차입금에서 장기차입금으로 대환 규정은 2004.1.1 이후 대환분부터 적용되고, 만기연장규정은 2007.2.28 이후 만기연장분부터 적용됨
(6) 주택분양권에 대한 차입금
▶ 무주택자인 세대주가 5억 원(2014.1.1~2020.12.31. 이전 3억 원) 이하의 주택분양권을 취득하고 주택취득을 위하여 주택완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관·국민주택기금으로 차입한 금액
▶ 주택의 완공 전에 조건을 변경하여 주택완공 시 장기주택저당 차입금으로 전환하는 조건으로 변경하는 경우에도 공제 가능(2007.1.1 이후 조건 변경하여 상환하는 분부터 적용)
▶ 차입일·조건변경일부터 소유권보존등기일까지의 차입금을 장기주택저당차입금으로 보아 소득공제 적용
▶ 주택에는 주택조합·재개발조합의 조합원 취득주택 또는 동조합을 통한 취득주택 포함
▶ 주택분양권·조합원입주권의 가격
- 주택 분양권 : 분양가격
- 조합원 입주권(청산금 납부한 경우) : 기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금
- 조합원 입주권(청산금 지급받은 경우) : 기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금
▶ 2006.1.1.~2013.12.31까지 차입금은 국민주택규모로 주택분양권 가격이 3억 원 이하여야 공제됨
▶ 2005.12.31 이전 차입금은 주택분양권가격과 관계없이 공제됨(3억 원 초과해도 공제)
▶ 2006.1.1 이후 차입분부터는 주택분양권을 2 이상 취득한 경우 해당 과세연도부터 공제받지 못하나, 2005.12.31 이전 차입분에 대해서는 주택분양권을 2 이상 취득한 경우에도 1개의 주택분양권에 대한 차입금의 이자상환액은 공제됨
▶ 5억 원(2014.1.1.~2020.12.31. 4억 원 / 2013.12.31. 이전 3억 원) 초과하는 주택분양권에 대한 차입금도 해당 주택 완공 후 장기주택저당차입금으로 전환당시 주택의 기준시가가 5억 원(2014.1.1~2020.12.31. 4억 원 / 2013.12.31. 이전 3억 원) 이하면 전환일 이후 납입한 이자상환액은 공제됨
▶ 주택분양권을 주택취득 전 양도하는 경우 양도하는 날부터 장기주택저당차입금 이자상환액 공제받을 수 없고, 양수인이 분양권취득과 함께 당해 차입금을 승계받는 경우 무주택 세대주이고 보유한 주택분양권이 1개인 경우 장기주택저당차입금 이자상환액공제받을 수 있음
▶ 일정기간 사용 후 분양되는 임대아파트의 임차인이 차입한 금액은 소득공제대상이 아니나, 임대기간 만료 후 소유권 전환시점에 요건에 부합되는 신규차입금에 대해서는 소득공제받을 수 있음
(7) 양도세 과세특례대상 미분양주택 취득에 대한 차입금
① 2009.2.12~2010.2.11까지 서울지역 외 양도세 과세특례대상 미분양주택을 최초로 취득하면서 아래 요건을 충족하는 차입금을 차입하는 경우(2009.2.12 이후 차입분부터 적용)
② 금융기관·국민주택기금으로부터 차입할 것
③ 차입금의 상환기간이 5년 이상일 것
④ 주택소유권이전(보존) 등기일부터 3월 이내에 차입할 것
⑤ 본인 명이의 주택과 차입금일 것
⑥ 주택 취득당시 주택의 기준시가가 3억 원 이하일 것
공제한도
* 장기주택저당차입금이 자상환액공제액·주택임차차입금원리금상환액공제액·주택마련저축(청약저축·주택청약종합저축) 공제액의 합계액을 위의 장기주택저당차입금 이자상환액 한도로 공제
* 공제순서 : 주택임차차입금원리금상환액 → 장기주택저당차입금이자상환액 → 주택마련저축
※ 고정금리방식과 비거치식 분할상환방식
※ 차입시기·상환기간에 따른 공제한도
※ 차입(상환) 시기별 상환기간 요건과 공제한도
공제참고
▶ 장기주택저당차입금 이자상환액공제화 주택자금차입금이자세액공제가 동시에 해당하는 경우 둘 중 하나만 선택해서 공제
▶ 상환하지 못한 금액은 실제 상환한 과세기간에 공제
▶ 대출약관에 의해 일정한도액을 설정하고 약정된 한도액 범위 내에서 차입과 상환을 반복할 수 있는 한도 거래방식 방식으로 차입한 차입금은 장기주택저당차임금에 포함되지 않음
▶ 장기주택저당차입금이자상환액 공제는 금융기관·국민주택기금에서 차입한 것에 한하므로, 연금공단이나 국가보훈처로부터 차입한 경우에는 공제를 받을 수 없음
▶ 시행사가 장기주택저당차입금이 자를 대위변제하고 개별등기 후 입주자로부터 되돌려 받는 이자는 소득공제대상 장기주택저당차입금에 해당하지 않음 (분양권을 취득하고 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관으로부터 중도금대출이자를 시행사가 대출자 명의로 납부 후 주택완공 시 시행사가 대납한 차입금 이자를 일시불로 납부할 경우)
▶ 선급한 이자상환액은 공제대상에 포함됨
▶ 상환하지 못 한 이자와 연체이자는 공제대상에서 제외
▶ 일정기간 사용 후 분양되는 임대아파트의 임차인이 차입한 금액은 소득공제대사이 아니나, 임대기간 만료 후 소유권 전환시저에 요건에 부합되는 신규차입금에 대해서는 소득공제받을 수 있음
▶ 부담부증여로 주택 취득 시 증여등기일로부터 3개월 이내에 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간 15년 이상의 장기주택저당차입금을 대출받아 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우 해당 채무액의 범위 내에서 이자상환액 소득공제 가능
▶ 주민등록이 말소되어 주민등록법을 적용받지 않는 외국인인 경우 세대주 또는 세대원에 해당되지 않고 주민등록등본을 제출할 수 없으므로 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 적용받을 수 없음
▶ 장기주택저당차입금 상환기간 중 차입금 잔액을 일시에 상환하여 기간 요건을 충족하지 못하게 되는 경우 해당연도에 지급한 이자상환액은 공제받을 수 없음
▶ 상환기간 20년 또는 30년인 장기주택저당차입금의 상환기간 중 차입금의 잔액을 15년 경과 상환기간 만료 전에 일시에 상환하는 경우 당해연도에 지급한 이자상환액은 연 1,000만 원을 한도로 공제
▶ 공제요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 3회 이상 대환하는 경우에도 최초 차입금의 잔액을 한도로 소득공제 가능함
제출서류
제출서류는 다음과 같습니다.
"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다."
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