2022년 11월 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 발표됐습니다. 12월에는 어떻게 변할지 한국건설산업연구원의 자료를 바탕으로 전망해보도록 하겠습니다.

◈ 들어가기에 앞서..... 용어 정리

- BSI : 기업경기실사지수

- CBSI : 건설기업 경기실사지수

▣ 2022년 11월 CBSI 전월 대비 2.9P 하락한 52.5 기록

▶ CBSI는 4개월 연속 부진한 모습을 보여, 2010년 8월 50.1 이후 12년 3개월 만에 가장 낮은 52.5를 기록했습니다. 지난 10월 지수가 55.4로 9년 8개월 만에 최저치를 기록한 이후 한 번 더 최저치를 경신한 것은 그만큼 건설경기가 좋지 않은 상황임을 시사합니다. 여러 요인이 있겠지만, 미국발 금리인상의 여파와 11월 24일부터 시작된 화물연대의 총파업으로 인한 건설자재 수급이 원활하지 못한 것이 가장 큰 요인이라 판단됩니다. 또한, 강원도지사 김진태 발 레고랜드 사태의 여파로 인한 부동산 PF 부실 우려로 자금 조달이 어려워진 점도 지수 하락의 원인으로 판단됩니다.

건설공사 기성 지수가 전월 대비 11.7P 하락하였는데 진행된 공사가 전월보다 감소한 것으로 공사 진척 상황이 좋지 않았음을 시사합니다. 특히, 기업 규모별로는 대형사 하락폭이 크고 지역별로는 서울 기업의 지수 하락이 두드러졌는데, 서울을 포함한 수도권 건설업체들이 자재 운송에 어려움을 겪은 것이 지표로 나타나고 있습니다.

▶ 2022년 11월 세부 BSI를 보면 수주잔고 지수를 제외하고 모든 지수가 전월 대비 하락했습니다.

- 신규 공사 수주 지수 : 전월 대비 0.1P 하락한 66.3을 기록함

- 건설공사 기성 지수 : 전월보다 11.7P 하락한 78.6으로 악화됨

- 수주잔고 지수 : 4.0P 상승한 67.0을 기록함

- 자금조달 지수 : 2.0P 하락한 71.0을 기록함

- 공사 대수 금 지수 : 3.5P 하락한 83.5를 기록함

▶ 기업 규모별로 대형 기업의 지수가 하락하였으며, 지역별로는 서울기업의 하락폭이 두드러졌습니다. 대형기업 BSI는 16.7P 하락한 50.0, 중견기업 BSI의 경우 0.1P 상승한 48.7, 중소기업 BSI는 전월 대비 7.2P 하락한 51.8을, 지방 지업은 1.5P 상승한 53.2를 기록하였습니다.

▣ 2022년 11월 신규 공사 수주 BSI, 전월 대비 0.1P 하락한 66.3 기록

▶ 11월 신규 공사 수주 BSI는 0.1P 하락한 66.3을 기록했습니다. 공종별로 보면 비주택건축을 제외하고 주택, 토목은 하락했습니다.

- 주택 : 전월 대비 7.8P 하락한 59.1을 기록함

- 비주택 건축 : 전월 대비 1.7P 상승한 63.8을 기록함

- 토목 : 전월 대비 14.7P 하락한 67.4를 기록함

▣ 2022년 12월 CBSI 전망치와 신규공사 수주 BSI 전망은?

▶ 다행히도 12월 CBSI 전망치는 전월 대비 7.7P 상승한 60.2P로 전망하고 있다. 지수가 50선에 불과한 데 따른 통계적 반등 효과 및 연말 발주가 증가하는 계절적 영향이 가장 큰 요인일 거라 전망한다. 화물연대의 총파업이 종료된 가운데, 12월에는 대부분의 지수가 개선될 것으로 본다.

- 신규 공사 수주 : 11월보다 6.5P 상승한 72.8P로 전망

- 건설공사 기성 지수 : 11월보다 2.3P 상승한 72.8로 전망

- 자금조달 지수 : 11월보다 5.2P 상승한 76.2로 전망

- 공사대금 지수 : 11월의 83.5P에 비해 90.1P로 회복될 것으로 전망

▶ 12월 신규 공사수주 전망지수는 11월 대비 6.5P 상승한 72.8P가 될 것으로 전망된다. 공종별로 토목이 86.3으로 공종 가운데 지수 수준이 가장 높을 전망이다. 주택과 비주택 건축 각각 60.3과 79.5를 기록할 전망으로 주택이 가장 좋지 않을 전망이다.

"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다"

계속되는 미국발 금리인상! 한국 부동산시장의 운명은?

부동산 경기에 의해 정권이 바뀌고, 선거에 엄청난 영향을 주는 한국사회

다가오는 2024년 총선

과연 급변하는 세계 정세 속에서 한국의 2023년 부동산시장은 어떻게 흘러갈 것인가......

건설과 부동산엽계에 2022년은 '암울한 한해'로 기록될 전망이다. 한국건설산업연구원과 한국주택협회가 공동으로 주최한 세미나 자료를 공유하고자 한다.

97년 외환위기와 08년 미국발 금융위기떄 나타난 현상을 살펴보자.

22년 현재, 미국발 금리인상이 가장 중요한 이슈다.

이처럼 시장 대응이 어려운 금리상승 속도에 맞춰서 당국의 선제적인 대응과 지속적 지원이 필요하다. 정부는 10월23일 비상거시경제금융회의 결과를 통해 유동성 공급 프로그램 "50조원 +@" 를 발표했다. 또한 채권시장안정펀드 재가동(20조원), 회사채.CP 매입확대(10조원), P-CBO 신규 발행여여력 확대(5.6조원), 증권사 유동성 지원(3조원), PF사업자 보증지원(10조원)을 발표했다.

하지만, 가장 시급한 것은 LTV, DSR 완화를 통해 조정대상지역을 해제하고, 다주택자 양도세 중과를 완화시켜야 한다. 지속적이고 일관된 정책을 시행하여 시장에 혼란을 야기해서는 안 될 것이다.

* 투자 가능성 검토(자금조달 관련)

- DCR(Debt Coverage Ratio) → NOI(순임대수익)/D(대출이자)
↳ 대출금 변제 능력을 보는 지표

- LTV(Loan to Value) → L(대출금)/V(부동산가치)
↳ 담보대출비율

- DTI(Debt to Income) → D(대출이자)/I(소득)
↳ 상환비율
 
→ 은행 입장에서 대출에 대한 안정성 측면에서 → DCR 〉 1 이어야 한다.
↳ LTV, DTI는 낮을수록 안전하다.