부부공동명의 1주택자는 9월에 신청해야 합니다 — 종부세 특례 6가지 (26억 이하면 안 하는 게 낫습니다)

한 줄 답한 줄 답9월 16일부터 30일까지가 종합부동산세 과세특례 신청 기간입니다. 부부공동명의 1주택자는 이 신청을 하면 단독명의처럼 계산받아 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다. 다만 공시가격이 낮으면 신청 안 하는 쪽이 유리합니다.

9월 16일부터 30일까지는 종합부동산세 합산배제·과세특례 신청 기간입니다. 합산배제(임대주택·사원용주택)는 지난 글에서 다뤘습니다. 이번 글은 그것과 완전히 다른 제도인 「부부공동명의 1주택자 특례」입니다.

집 한 채를 부부가 반씩 가진 분들이 대상입니다. 이 신청을 하면 세금이 줄어들 수도, 늘어날 수도 있습니다. 그래서 무조건 신청하라는 말도, 하지 말라는 말도 틀렸습니다. 갈림길이 어디인지 숫자로 보겠습니다.

1. 9월에 신청하는 건 합산배제만이 아닙니다

9월 신고 기간에 받는 신청은 크게 두 갈래입니다. 하나는 합산배제, 다른 하나는 과세특례입니다. 많은 분이 앞의 것만 알고 뒤의 것을 놓칩니다.

구분	대상	효과
합산배제	임대주택 · 사원용주택 · 미분양주택 등	아예 과세표준에서 빠집니다
부부공동명의 1주택자 특례	집 한 채를 부부가 공동으로 보유	단독명의처럼 계산해 세액공제를 받습니다
일시적 2주택 특례	이사 등으로 잠시 2주택	새 집 취득일부터 3년 내 종전 주택 처분 조건
상속주택 특례	상속받은 주택	상속개시일부터 5년간 주택 수에서 제외
지방 저가주택 특례	수도권 밖 공시가격 4억원 이하 1채	주택 수에서 제외

이 글이 다루는 것네 번째 줄까지가 「주택 수 산정 제외」이고, 두 번째 줄이 「납세의무자를 한 사람으로 바꾸는」 제도입니다. 성격이 완전히 다릅니다. 이 글은 두 번째를 집중해서 봅니다.

▶ 합산배제(임대·사원용주택) 편 먼저 보기

2. 공동명의는 18억, 단독명의는 12억부터 냅니다

종부세는 사람마다 계산합니다. 그래서 명의를 나누면 공제도 나뉩니다.

보유 형태	기본공제	비고
부부 공동명의 (각 1/2)	각 9억 × 2 = 18억	1세대1주택자 공제는 못 받습니다
단독명의 1세대1주택자	12억	고령자·장기보유 세액공제 대상
그 외 (다주택 등)	9억	—

숫자만 보면 18억이 12억보다 큽니다. 그래서 공시가격이 18억에 못 미치면 공동명의는 종부세를 아예 안 냅니다. 여기까지는 공동명의의 완승입니다.

헷갈리는 지점 기본공제 12억은 「1세대1주택자」에게만 줍니다. 부부가 공동으로 가지면 각자는 「1주택을 지분으로 가진 사람」이지 1세대1주택자가 아니어서, 원래는 12억도 세액공제도 못 받습니다.

3. 그런데 왜 신청하라는 말이 나오나 — 세액공제 때문입니다

1세대1주택자에게만 주는 혜택이 하나 더 있습니다. 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제입니다. 계산된 세금에서 바로 깎아주는 것이라 위력이 큽니다.

고령자 세액공제	공제율	장기보유 세액공제	공제율
60세 이상 65세 미만	20%	5년 이상 10년 미만	20%
65세 이상 70세 미만	30%	10년 이상 15년 미만	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%
두 공제 합산 한도	최대 80%	—	—

70세이고 15년을 보유했다면 40% + 50% = 90%지만, 한도가 80%라 세금의 80%가 사라집니다. 공동명의는 이 공제를 못 받습니다. 특례를 신청해야 받을 수 있습니다.

특례를 신청하면 이렇게 바뀝니다지분이 큰 사람(같으면 부부가 정한 사람)이 혼자 납세의무자가 됩니다. 공제는 18억 → 12억으로 줄지만, 대신 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다.

▶ 9월에 겹치는 세금 마감 전체 보기

4. 갈림길은 공시가격입니다

공제가 18억에서 12억으로 줄어드는 손해와, 세액공제 최대 80%라는 이득이 맞붙습니다. 어느 쪽이 큰지는 공시가격이 정합니다.

공시가격	유리한 쪽	이유
18억원 이하	공동명의 (신청 불필요)	애초에 세금이 0원입니다
18억 ~ 26억원 안팎	공동명의	공제 6억이 줄어드는 손해가 더 큽니다
26억원 안팎 초과	단독명의 특례를 검토	세액공제율이 높을수록 유리해집니다
공제율이 낮은 경우(20~40%)	신중히	유리 구간이 좁아집니다

반드시 확인 위 구간은 세액공제율에 따라 크게 달라집니다. 공제 80%를 다 받는 분과 20%만 받는 분의 손익분기점은 다릅니다. 홈택스 종부세 간이세액계산으로 두 경우를 직접 비교해 보시는 것이 가장 정확합니다.

5. 한 번 신청하면 그다음부터는 자동입니다

매년 9월마다 다시 낼 필요는 없습니다. 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해부터 계속 1주택자로 봅니다.

항목	내용
신청 기간	매년 9월 16일 ~ 30일
신청 방법	홈택스 → 신고/납부 → 종합부동산세 → 합산배제·과세특례 신고
서면 신청	관할 세무서 방문 또는 우편
재신청	변동이 없으면 불필요 (지분·명의·주택 수가 바뀌면 다시)
취소	같은 기간에 「특례 적용 제외」 신청 가능
고지서	11월 하순 발송 · 납부 12월 1일 ~ 15일

신청을 놓쳤다면9월에 못 했더라도 12월 정기 신고 기간에 신고·납부 방식으로 바꿔서 특례를 적용받는 길이 있습니다. 다만 절차가 번거로워지니 9월에 끝내는 편이 낫습니다.

6. 2028년부터 기준이 바뀝니다

정부가 발표한 개편 방향에 따르면 2028년부터 1세대1주택자 기본공제가 12억에서 14억으로 오르고, 지금의 「보유 기간」 공제가 「거주 기간」 공제로 전환될 예정입니다.

항목	현행 (2026년 부과분)	2028년 개편 방향
1세대1주택 기본공제	12억원	14억원
보유 공제	5~15년 20~50%	거주 공제 20~50%로 전환
연령 공제	60~70세 20~40%	유지 (20~40%)
합산 한도	80%	80% + 금액 한도 600만원

올해는 현행 기준 2026년 9월에 하는 신청과 12월에 나오는 고지서는 현행 기준입니다. 개편안은 국회 통과 절차가 남아 있어 확정 전입니다. 집을 오래 보유했지만 거주하지 않은 분은 전환 시점을 미리 계산해 두실 필요가 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 부부공동명의 1주택자 특례는 누가 신청하나요?

지분이 더 큰 사람이 납세의무자가 됩니다. 지분이 같으면 부부가 합의해 한 사람을 정합니다. 신청은 그 사람 명의로 합니다.

Q2. 신청하면 무조건 세금이 줄어드나요?

아닙니다. 기본공제가 18억(각 9억)에서 12억으로 줄기 때문에 공시가격이 낮으면 오히려 늘어납니다. 세액공제율이 높고 공시가격이 클수록 유리해집니다.

Q3. 신청 기간을 놓치면 어떻게 되나요?

9월 16~30일이 원칙입니다. 놓쳤다면 12월 정기 신고 기간에 신고·납부 방식으로 전환해 적용받는 방법이 있지만 절차가 번거로워집니다.

Q4. 매년 다시 신청해야 하나요?

아닙니다. 한 번 신청하면 지분·명의·주택 수에 변동이 없는 한 다음 해부터 계속 적용됩니다.

Q5. 고령자와 장기보유 공제를 둘 다 받으면 얼마까지 되나요?

고령자 최대 40%, 장기보유 최대 50%지만 합산 한도가 80%입니다. 두 개를 더해 90%가 나와도 80%까지만 인정됩니다.

Q6. 합산배제와 과세특례는 같은 건가요?

다릅니다. 합산배제는 임대주택 등을 과세표준에서 빼는 제도이고, 과세특례는 공동명의를 단독명의처럼 계산하거나 특정 주택을 주택 수에서 빼는 제도입니다. 신청 기간만 같습니다.

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