종부세 합산배제 신고 9월 16일~30일 — 임대주택·사원용주택 놓치면 11월 고지서에 그대로 붙습니다

한 줄 답

종부세 합산배제·과세특례 신고는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 임대주택·사원용주택·가정어린이집을 가진 분은 이 2주 안에 신고해야 그 주택이 종부세 계산에서 빠집니다. 신고를 놓치면 11월 고지서에 그대로 얹혀 나오고, 그때는 12월 정기신고로 다시 잡아야 해서 번거로워집니다.

종합부동산세는 11월 말에 고지서가 날아옵니다. 그런데 그 고지서에 들어갈 주택 목록이 정해지는 시점은 9월입니다. 9월 16일부터 30일까지 신고한 내용이 반영돼서 11월 고지가 만들어지기 때문입니다.

즉 9월에 손을 쓰지 않으면 11월에는 이미 늦습니다. 특히 임대사업자나 직원 기숙사를 운영하는 분이라면 이 2주가 그해 종부세를 좌우합니다.

1. 합산배제란 무엇인가

합산배제는 말 그대로 종부세 계산에서 빼주는 것입니다. 주택을 여러 채 가지고 있어도, 그 주택이 합산배제 대상이면 종부세를 매길 때 아예 세지 않습니다.

예를 들어 본인이 사는 집 1채와 등록임대주택 3채를 가지고 있다고 해봅시다. 신고를 하면 임대주택 3채가 빠지면서 1주택자가 되고, 1세대 1주택 공제 12억원까지 적용받을 수 있습니다. 신고를 안 하면 4주택자로 계산됩니다. 차이가 수백만원 단위로 벌어집니다.

합산배제 대상 주택

구분	조건
민간임대주택	민간임대주택법에 따라 등록하고 임대 개시. 임대료 증액 5% 제한 등 요건 충족
공공임대주택	공공주택특별법에 따른 건설·매입임대주택
사원용 주택	종업원에게 무상·저가 제공. 국민주택규모(85㎡) 이하 또는 공시가격 3억원 이하
기숙사	종업원의 주거에 제공하는 기숙사
가정어린이집	영유아보육법상 인가받아 5년 이상 계속 운영

가장 많이 놓치는 것

사원용 주택입니다. 직원 숙소로 쓰는 아파트나 빌라가 있는데 그냥 회사 명의 부동산으로만 생각하고 신고를 안 하는 경우가 많습니다. 85㎡ 이하이거나 공시가격 3억원 이하면 합산배제 대상입니다.

2. 과세특례는 합산배제와 다릅니다

합산배제가 "이 주택은 빼주세요"라면, 과세특례는 "주택 수를 세는 방식을 바꿔주세요"에 가깝습니다. 신고 기간은 같은 9월 16일~30일입니다.

특례 종류	내용
부부공동명의 1주택	부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우, 1세대 1주택자로 신청 가능(12억 공제 + 고령·장기보유 세액공제)
일시적 2주택	이사 등으로 새 집을 샀지만 기존 집을 아직 못 판 경우, 기존 집을 주택 수에서 제외
상속주택	상속받은 지 5년 이내 등 요건 충족 시 주택 수에서 제외
지방 저가주택	공시가격 3억원 이하 지방 주택을 주택 수에서 제외

부부공동명의는 계산해보고 정하세요

공동명의는 각자 9억원씩 총 18억 공제라 유리할 때도 있고, 1주택 특례로 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제를 받는 쪽이 유리할 때도 있습니다. 고령이거나 오래 보유했다면 특례 신청이 유리한 경우가 많습니다.

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3. 신고 방법 — 홈택스 5분

홈택스에 미리채움 서비스가 있어서 생각보다 간단합니다. 국세청이 이미 보유한 부동산 명세를 불러와 채워주기 때문에, 대부분은 내용을 확인하고 제출만 하면 끝납니다.

신고 순서

① 홈택스 로그인 → ② 세금신고 → ③ 종합부동산세 → ④ 합산배제·과세특례 신고 → ⑤ 미리채움 자료 확인 → ⑥ 누락된 주택 추가 또는 해당 없는 주택 제외 → ⑦ 제출

작년에 신고했다면 올해는 안 해도 됩니다

국세청은 한 번 신고한 내용을 다음 해에도 이어서 적용합니다. 다만 소유권이나 면적에 변동이 있었다면 반드시 다시 신고해야 합니다. 임대주택을 새로 등록했거나 팔았다면 올해 신고 대상입니다.

4. 신고를 놓쳤을 때

9월 30일을 넘기면 그 주택이 합산배제 없이 11월 고지서에 반영됩니다. 그렇다고 끝은 아닙니다. 12월 1일~15일 정기신고 기간에 다시 신고하면 바로잡을 수 있습니다.

다만 고지서를 받고 나서 정정하는 절차라 서류를 더 챙겨야 하고, 이미 납부했다면 환급까지 시간이 걸립니다. 그리고 합산배제 요건을 갖추지 못했는데 신고해서 감면받았다면 나중에 세금과 이자상당액을 추징당합니다. 요건은 정확히 확인하고 넣으셔야 합니다.

5. 9월에 함께 챙길 세금 일정

기한	항목
9월 16~30일	종부세 합산배제·과세특례 신고
9월 16~30일	재산세 2기분(주택 2기·토지) 납부
9월 1~15일	근로장려금 반기신청(상반기분)
9월 30일	부가세 예정신고 대상자 확인(개인 일반과세자는 고지 납부)

기준일 2026년 8월 22일. 신고 기간과 요건은 국세청 고시·세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로 홈택스 또는 관할 세무서에서 최종 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반적인 정보 제공이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다.

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자주 묻는 질문

Q. 종부세 합산배제 신고는 언제까지인가요?

매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 마감일이 공휴일이나 주말이면 다음 영업일까지 자동 연장됩니다. 이 기간에 신고한 내용이 11월 말 고지서에 반영됩니다.

Q. 임대주택을 등록만 하면 자동으로 빠지나요?

아닙니다. 임대사업자 등록과 종부세 합산배제 신고는 별개입니다. 등록을 했더라도 9월에 홈택스로 합산배제 신고를 따로 해야 종부세 계산에서 제외됩니다.

Q. 작년에 신고했는데 올해 또 해야 하나요?

소유권이나 면적에 변동이 없다면 다시 신고하지 않아도 됩니다. 국세청이 기존 신고 내용을 이어서 적용합니다. 다만 주택을 새로 사거나 팔았다면 반드시 다시 신고해야 합니다.

Q. 사원용 주택도 대상인가요?

네. 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 주택으로 국민주택규모 85제곱미터 이하이거나 공시가격 3억원 이하면 합산배제 대상입니다. 회사 명의 직원 숙소가 여기 해당하는 경우가 많은데 놓치기 쉽습니다.

Q. 부부공동명의 1주택 특례는 무조건 신청하는 게 유리한가요?

아닙니다. 공동명의를 유지하면 각자 9억원씩 총 18억원을 공제받고, 1주택 특례를 신청하면 12억원 공제에 고령자·장기보유 세액공제가 붙습니다. 나이가 많거나 오래 보유했다면 특례가 유리한 경우가 많으니 두 경우를 계산해보고 정하시는 게 좋습니다.

Q. 9월 신고를 놓치면 방법이 없나요?

있습니다. 12월 1일부터 15일까지 종부세 정기신고 기간에 다시 신고하면 바로잡을 수 있습니다. 다만 고지서를 받은 뒤 정정하는 절차라 서류가 늘고, 이미 납부했다면 환급까지 시간이 걸립니다.