부모님 집, 상속이 유리할까 증여가 유리할까 — 추석 전에 계산할 3가지 (자녀공제 5억은 부결됐습니다)

한 줄 답

부모님 집을 미리 증여할지 상속으로 받을지는 집값이 갈림길입니다. 상속은 배우자가 생존해 있으면 일괄공제 5억 + 배우자공제 최소 5억 = 10억까지 세금이 0원입니다. 반면 증여는 성년 자녀 10년에 5천만원만 공제됩니다. 그래서 10억 이하 주택 한 채라면 대부분 상속이 유리하고, 앞으로 크게 오를 자산이라면 증여가 유리합니다.

1. 먼저 알아야 할 것 — 자녀공제 5억은 부결됐습니다

2024년 말 정부가 상속세 자녀공제를 1인당 5천만원에서 5억원으로 10배 올리는 개편안을 냈습니다. 뉴스가 크게 나서 "이제 상속세 안 낸다"고 알고 계신 분이 많습니다.

그런데 이 개편안은 국회에서 부결됐습니다. 2026년 현재 자녀공제는 여전히 1인당 5천만원입니다. 개편 뉴스만 보고 계산했다면 세금이 실제보다 훨씬 적게 나왔을 겁니다.

지금 적용되는 상속공제 (2026년 기준)

기초공제 2억 + 인적공제 vs 일괄공제 5억 중 큰 쪽 · 배우자공제 최소 5억 ~ 최대 30억 · 자녀공제 1인당 5천만원

따라서 아버지가 돌아가시고 어머니가 생존해 계신 경우, 일괄공제 5억 + 배우자공제 5억 = 10억까지는 상속세가 나오지 않습니다. 부모님 집이 10억 이하라면 상속세 걱정은 사실상 없습니다.

2. 상속 vs 증여 — 한 표로 비교

구분	상속	증여
시점	사망 후	살아 있을 때 언제든
공제	일괄 5억 + 배우자 최소 5억	성년 자녀 10년당 5천만원
세율	10~50% (5단계 누진)	10~50% (동일)
합산 기간	사망 전 10년 이내 증여분 합산	같은 사람에게 10년 단위 합산
취득세	2.8% (상속 특례)	3.5%
유리한 경우	10억 이하 주택 한 채	앞으로 크게 오를 자산

※ 세율 구간은 1억 이하 10% / 1~5억 20% / 5~10억 30% / 10~30억 40% / 30억 초과 50%입니다. 상속과 증여 세율은 같습니다.

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3. 추석 전에 계산해야 할 3가지

① 부모님 재산 총액 — 집만 세면 안 됩니다

상속세는 집 한 채만 보는 게 아닙니다. 예금·보험·연금·자동차·주식이 전부 합산됩니다. 여기에 사망 전 10년 이내에 자녀에게 준 돈도 다시 더해집니다.

그러므로 "우리 집은 아파트 한 채뿐이라 괜찮다"는 판단은 위험합니다. 통장과 보험을 합치면 10억 선을 넘는 집이 생각보다 많습니다.

② 배우자 생존 여부 — 세금이 5억 갈립니다

배우자공제는 최소 5억이 보장됩니다. 즉 어머니가 생존해 계신 상태의 상속과 두 분 다 안 계신 상태의 상속은 공제가 5억 차이 납니다. 결과적으로 같은 재산이라도 순서에 따라 세금이 완전히 달라집니다.

③ 10년 시계 — 증여는 미리 시작해야 의미가 있습니다

증여는 같은 사람에게 10년 단위로 합산됩니다. 성년 자녀에게 5천만원을 주고 10년이 지나면 다시 5천만원을 공제받을 수 있습니다. 반대로 부모님이 편찮으신 뒤에 급하게 증여하면 10년 합산에 걸려 상속재산에 그대로 다시 들어갑니다.

실무에서 가장 많이 하는 실수

부모님이 편찮으신 다음에 통장에서 돈을 빼는 것. 사망 전 1년 이내 2억, 2년 이내 5억을 초과해 인출하면 용도를 소명하지 못할 경우 상속재산으로 추정됩니다.

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4. 사례로 보는 세금 — 10억 아파트 한 채

아버지 명의 10억 아파트, 어머니 생존, 자녀 2명인 경우를 봅니다.

항목	금액
상속재산	10억원
일괄공제	-5억원
배우자공제(최소)	-5억원
과세표준	0원
상속세	0원

반대로 같은 아파트를 지금 자녀에게 증여하면 어떻게 될까요. 성년 자녀 공제 5천만원을 빼면 과세표준 9억 5천만원, 세율 30% 구간에 들어가 약 2억 2천만원의 증여세가 나옵니다. 여기에 취득세 3.5%가 별도입니다.

따라서 결론은

10억 이하 주택 한 채 + 배우자 생존 = 상속이 압도적으로 유리합니다. 미리 증여하면 안 내도 될 세금을 내게 됩니다.

그러므로 증여가 의미 있는 경우는 따로 있습니다. 앞으로 가치가 크게 오를 자산(재개발 예정지, 성장주, 임대수익이 나오는 상가)이거나, 재산이 20억을 넘어 어차피 상속세 구간에 들어가는 경우입니다. 이때는 낮은 가격일 때 미리 넘겨 상승분을 자녀에게 귀속시키는 것이 유리합니다.

5. 추석에 부모님과 나눌 대화 순서

민감한 주제라 꺼내기 어렵습니다. 재산 이야기부터 시작하면 대부분 대화가 끊깁니다. 제 경험상 순서를 바꾸면 훨씬 수월합니다.

순서	꺼낼 말
1단계	"찾아가지 않은 보험금·휴면예금이 있대요. 같이 조회만 해봐요."
2단계	"조회해보니 이 정도 있으시네요. 정리는 해두시는 게 좋겠어요."
3단계	"집 명의는 어떻게 되어 있어요? 세금 때문에 미리 알아둬야 해서요."
4단계	"세무사님 한 번만 같이 만나 봬요. 상담이 무료인 데도 많아요."

1단계는 돈을 찾아드리는 일이라 거부감이 없습니다. 조회 화면에 금액이 뜨는 순간 부모님이 먼저 재산 이야기를 꺼내시는 경우가 많습니다.

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6. 신고 기한을 놓치면 가산세가 붙습니다

상속세 신고는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 증여세는 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 기한 내에 신고하면 신고세액공제를 받지만, 넘기면 무신고 가산세가 붙습니다.

세금이 0원이어도 신고는 하는 편이 안전합니다. 신고를 해두면 취득가액이 확정되어, 나중에 그 집을 팔 때 양도소득세 계산에서 유리해집니다. 결과적으로 신고 한 번이 미래의 세금을 줄입니다.

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자주 묻는 질문

Q. 부모님 집을 미리 증여받는 게 유리한가요?

대부분은 아닙니다. 배우자가 생존해 있으면 일괄공제 5억에 배우자공제 최소 5억을 더해 10억까지 상속세가 0원입니다. 반면 증여는 성년 자녀 기준 10년에 5천만원만 공제됩니다. 따라서 10억 이하 주택 한 채라면 상속이 압도적으로 유리합니다.

Q. 상속세 자녀공제가 5억으로 올랐다던데 맞나요?

아닙니다. 2024년 말 정부가 자녀공제를 1인당 5천만원에서 5억원으로 올리는 개편안을 냈지만 국회에서 부결됐습니다. 2026년 현재 자녀공제는 여전히 1인당 5천만원입니다. 개편 뉴스만 보고 계산하면 세금이 실제보다 훨씬 적게 나옵니다.

Q. 상속세는 언제까지 신고해야 하나요?

상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 해외 거주자는 9개월입니다. 증여세는 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 기한 내 신고하면 신고세액공제를 받지만 넘기면 무신고 가산세가 부과됩니다.

Q. 세금이 0원이어도 신고해야 하나요?

하는 편이 안전합니다. 신고를 해두면 취득가액이 확정되어 나중에 그 부동산을 팔 때 양도소득세 계산에서 유리해지기 때문입니다. 결과적으로 신고 한 번이 미래의 세금을 줄여줍니다.

Q. 증여가 유리한 경우는 언제인가요?

앞으로 가치가 크게 오를 자산이거나, 재산이 20억을 넘어 어차피 상속세 구간에 들어가는 경우입니다. 낮은 가격일 때 미리 넘기면 이후 상승분이 자녀에게 귀속되기 때문입니다. 다만 사망 전 10년 이내 증여는 상속재산에 다시 합산됩니다.

Q. 부모님이 편찮으실 때 통장에서 돈을 빼도 되나요?

위험합니다. 사망 전 1년 이내 2억원, 2년 이내 5억원을 초과해 인출하면 용도를 소명하지 못할 경우 상속재산으로 추정됩니다. 그러므로 급한 인출보다 계좌를 그대로 두고 정식으로 신고하는 편이 안전합니다.

※ 본 글은 2026년 8월 기준 세법을 바탕으로 한 일반 정보입니다. 개별 사안은 재산 구성·가족 관계에 따라 결과가 크게 달라지므로 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.