전세사기 예방하는 방법(피해지원, 단속, 처벌 등)

'빌라왕'이라 불리는 깡통전세사기와 역전세란으로 세간의 화제가 되고 있습니다. 전세계약 시 주의해야 할 사항을 말씀드리겠습니다. 나에게도 일어날 수 있는 불행입니다. 최대한 대비하고 미리 숙지하고 있는 것이 최선입니다. 도움이 될 거라 확신합니다.

 

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전세사기예방

목차

전세사기 예방(피해지원, 단속, 처벌, 자가진단 등)

 

수년간 집값 급등기에 전세가율이 높은 고위험 계약이 증가하였고, 고가에 거래된 전세 계약분 만기가 도래하면서 피해가 확산되고 있는 요즘입니다. '22년 전세보증 사고액은 전년 대비 2배 이상인 약 1.2조 원이며, 전세사기 검거 건수도 전년 대비 3배 이상으로 증가하였고, 공인중개사의 사기 가담 사례도 다수 적발되었습니다.

 

전세사기 피해 증가에는 집값 급등, 보증제도 악용, 전문 자격사가담 등 다양한 원인이 작용하고 있습니다. 특히, 시세 100%까지 가입이 가능한 반환보증을 악용한 깡통전세 계약이 분양대행사, 중개사 등과의 공모 하에 체결되어 왔으며, 명의변경, 확정일자 직후 선순위 근저당 설정 등 책임 회피에 대한 대응책도 미흡했습니다.

 

(출처: 국토교통부)

예방

 

1. 전세금 반환보증 개선 등을 통한 무자본 갭투자 근절

 

(1) 전세가율 90%까지만 보증하되, 저소득층 보증료 할인 확대

 

기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용하여, 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었습니다. 앞으로는 무자본 갭투자 근절 및 악성 임대인의 퇴출 등을 위해, 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향(2023년 5월 시행)합니다.

 

이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간을 부여(통상 계약체결 ~ 잔금납부 2-3개월 소요)하고 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 2024년 1월부터 적용·시행할 예정입니다. 다만, 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록, 서민임차인 보증료 할인을 확대하고 자본금 출자·보증배수 상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이라고 합니다.

* (대상) 연소득 4천만 원 이하 → 5천만 원 이하, (할인폭) 50% → 60%

 

(2) 감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용 방지

 

그간 일부 감정평가사들이 임대인과 모의하여 시세를 부풀리고 전세사기에 가담한다는 민원이 많았습니다. 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용('23.2)하고, 협회에서 추천*한 법인의 감정가만 인정하여 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획이라고 합니다.

* 전세사기 의심사례 전수조사를 통해 사기에 가담한 경우 추천 대상에서 제외

 

(3) 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화

 

등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용하여 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고, 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인되었고, 임대사업자 역시 보증 제도를 무자본 갭투자의 수단으로 악용하고 있다는 지적이 있습니다.

 

이에 따라, 앞으로는 임대사업자가 보증의무를 악용하지 못하도록 관리·감독을 강화할 예정입니다. 먼저, 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용('23.2, 민입법 개엉안 발의)하고, 공실은 등록 후 가입을 허용하되, 미가입 시 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 할 예정입니다.

 

또한, 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가등록을 제한할 계획입니다. 아울러, 보증 제도의 무자본 갭투자 수단 악용을 차단하기 위해, 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되지 이전인 '23.7월까지 마련할 예정입니다.

 

2. 계약 단계별 정보제공 강화를 통한 위험계약 방지

 

(1) 계약 전 안심전세앱으로 위험계약 정보 확인

 

그동안 청년이나 신혼부부 등 사회초년생이 주로 찾는 신축빌라는 시세정보가 없어 전세사기 위험에 대한 사전 진다니 곤란한 점이 있었습니다. 특히, 보증금 미반환 전력이 있는 악성 임대인의 집은 보증가입이 불가하나, 임차인이 계약 전 이를 알 수 없어 보증금 보호의 사각지대가 발생한다는 지적이 있었습니다.

 

앞으로는 HUG의 "안심 저세 앱"을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한 곳에 모아 편리하게 제공할 계획입니다. 안심전세앱에서는 연립·다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보를 함께 제공할 예정으로, 피해가 많은 수도권('23.2)부터 지방 광역시, 오피스텔까지 확대('23.7)할 계획입니다.

 

아울러, 임차인이 위험한 계약을 체결하지 않도록, 보증사고 이력 등 임대인 정보를 제공('23.7)할 수 있도록 할 예정입니다.

 

(출처: 국토교통부)

(2) 계약 후 임차인의 권리 침해 사전 정보 제공

 

그간 임대차 계약 체결 이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 이전, 임대인이 주택담보대추를 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호되어 임차인이 예기치 못한 피래를 보는 경우들이 많았습니다. 또한, 매매 등으로 인한 임대인 변경 시에도, 임대인이 알려주지 않으면 임차인이 알 수 없어 적기 대응이 곤란하였습니다.

 

앞으로는 계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대('23.4)하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영할 예정입니다.

 

또한, 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지하도록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약에 반영합니다.

 

(출처: 국토교통부)

3. 공인중개사의 전세사기 예방 책임강화

 

청년, 신혼부부 등 거래경험이 많지 않은 임차인은 일반적으로 공인중개사를 믿고 임대차 계약을 진행합니다. 그러나, 일부 공인중개사가 직접 사기에 가담하거나, 임차인의 권리 보호에 소극적이며 책임 있는 역할이 부족하다는 지적이 있습니다. 이에 공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임을 강화할 계획입니다.

 

(출처: 국토교통부)

우선, 중개사가 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 학인할 수 있도록 합니다. 아울러, 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고, 전세가율·전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무적으로 안내하도록 할 계획입니다.

 

또한, 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 DB로 관리할 예정입니다.

 

(출처: 국토교통부)

피해 지원

 

1. 금융(이자부담이 줄어들도록 저리대출 요건 완화 및 대환 신설)

 

'전세사기 피해 방지방안'의 후속조치로, 전세피해 임차인을 대상으로 주거 이전 시 주택도시기금에서 저리 자금대출을 지원 중이지만, 지원대상이 제한적이라는 지적이 있었습니다. 또한 대항력 유지 등을 위해 불가피하게 기존 전셋집에 계속 거주하여야 하는 임차인들에 대해서는 지원이 어려웠습니다.

 

앞으로는 전세사기 피해자의 주거위기 상황 등을 감안하여 보다 많은 임차인이 실질적 혜택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억 원까지 완화하고, 대출액 한도도 2.4억 원까지 확대합니다. 아울러, 전세사기에도 불구 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인에 대해서도 기존 전세대출을 1~2%대 금리로의 저리 대출로 대환 할 수 있도록 상품을 신설('23.5)하여, 생계부담을 완화할 계획입니다.

 

2. 주거(긴급 거처, 원하는 곳에 신속하게 입주 지원)

 

임차인의 주거불안을 해소하기 위해 긴급거처를 지원하고 있으나, 물량 부족, 입주 지연, 관리 소홀 등으로 개선이 필요한 상황입니다. 앞으로는 양질의 긴급거처가 적기에 제공될 수 있도록 수도권 공공임대 500호 이상을 추가 확보(상반기)하고, 시속 입주, 수시 유지보수 등 이용자 편의도 개선할 예정입니다.

 

3. 청약(불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건 유지)

 

현재 전세사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰받는 경우, 무주택 기간이 인정되지 않아 향후 청약 당첨가능성이 낮아지게 되어, 피해자의 사정을 배려할 필요가 있다는 의견이 많았습니다. 이에 따라, 앞으로는 피해 임차인이 공시가격 3억 원 이하(지방 1.5억 원)이면서 전용면적 85제곱미터 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주할 계획('23.5)입니다.

 

4. 법률(피해 회복을 위한 원스톱 법률서비스 지원)

 

전세보증금 반환은 권리관계 확정, 소송, 경매 등 법적 절차가 복잡하고, 조치 필요사항에 대한 파악도 어려워 피해 임차이니 자력으로 대응하기 어려운 상황입니다. 특히, 청년·신혼부부 등 사회초년생의 법률 상담수요가 많으나, 창구가 분산되어 접근성도 높지 않은 실정입니다.

 

이에, 국토부-법무부 합동 '법률지원 TF'를 통해 보증금 반환 절차를 단축하고, 법률지원 서비스도 체계적으로 지원할 계획입니다. 우선, 임대인 사망 시 상속대위등기 없이 임차권 드기가 가능하도록 법원의 등기선례와 송무선례를 개선 ('23.1.11) 하였고, 임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 '주택임대차보호법' 개정도 추진해 나가고 있습니다.

 

아울러, 법률구조공단·변호사 협회 등과 협력하여 법률상담 창구를 확대하며, 전세피해 지원센터의 역할 강화를 위해 HUG 인력지원을 검토하고, 업무 지원 근거도 마련할 예정입니다.

 

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단속 및 처벌

 

1. 단기간 다량 매집 등 전세사기 의심사례 연중 기획조사

 

그간 전세사기에 대한 단속·처벌은 임차인의 피해가 발생한 이후 사후적 조치에 집중하였고, 단기간 주택 대량 매 집자 등 의심거래에 대해서도 사전적 모니터링과 조사는 미흡한 상황이었습니다. 이에, 단기간 내 주택 다량·집중 매집, 동시진행·확정일자 당일 매도 등 전세사기 의심 사례에 대한 기획조사를 실시할 예정입니다.

 

전세사기 의심거래 집중 지역을 우선 조사하되, 그 외 지역과 신규거래 건도 연중 조사를 실시하고, 의심 사례는 경찰청 등관계기 간에 통보하여 위법 확인 시 엄중 처벌할 예정입니다.

 

(출처: 국토교통부)

2. 사회초년생을 현혹하는 불법 광고·중개 퇴출

 

분양대행사 등의 불법 온라인 광고와 전세사기 의심매물에 대해 부동산광고시장감시센터(한국인터넷광고재단)에서 1.25.부터 6.30. 까지 집중 신고기간을 운영하고, 위법사항 발견 시 매월 수사 의뢰하여 무자격자이 허위·과장과고를 퇴출할 계획입니다.

 

(출처: 국토교통부)

 3. 전세사기 가담 공인중개사·감정평가사 처벌 강화

 

공인중개사, 감정평가사 등은 안전한 거래환경 조성 책무가 있음에도, 사기에 가담하는 등 책임의식이 부족하다는 지적이 많았습니다. 이에, 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 강도 높은 처벌을 추진하는 한편, 전세사기 가담이 의심되는 사례에 대해서는 전수 조사도 실시합니다.

 

공인중개사는 사기 가담 시 '원스트라이크 아웃' 요건을 확대하고, 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진('23.6, 중개사법 개정추진)할 계획입니다. 전세사기에 가담한 감정평가사에 대한 자격 취소 사유도 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회로 강화('23.6, 감평사법 개정 추진)할 예정입니다.

 

4. 교란행위 신고센터에서 전세사기까지 관리

 

현재 시장 교란행위 신고센터는 집값 담합 위주로 관리하고 있으나, 앞으로는 중개사법 위반, 거래신고법 위반 등 전세사기 의심 행위에 대해서도 적극 조치하도록 업무범위를 확대할 계획입니다.

 

5. 범부처 협력을 강화하여 전세사기범 특별단속 6개월 연장

 

컨설팅 업체, 배후 세력 등을 발본색원하고 전세사기를 근절하기 위해 특별단속을 6개월 연장하고, 국토부·검찰·경찰 협력도 한층 강화하여 전세사기에 대한 강력한 대응을 이어갈 예정입니다. 안심전세앱 기능 확대, 보증제도 악용방지 등 정부 차원 조치는 즉시 착수하고, 나쁜 임대인 명단공개 등 법 개정이 필요한 과제는 국회와 적극 협의하여 조속히 입법 조치를 완료할 예정입니다.

 

(출처: 국토교통부)

의심광고 주요 사례

 

1. 전세사기 의심광고 노출 과정

 

(출처: 국토교통부)

2. 분양사업자(컨설팅업체)가 임대차(전·월세) 중개대상물 광고를 하는 경우

 

신축 오피스텔 전세를 알아보던 대학생 A 씨는 즐겨보는 SNS인 "틱톡"에서 영상을 보다 #서울전세 해시태그를 통해 전세 1억 2천만 원의 신축 매물 광고를 발견했습니다. 광고상으로는 역세권인 데다 저렴한 가격의 전세매물이 마음에 들었던 A 씨는 매물에 대해 문의하기 위해 틱톡 영상의 프로필(게시자 정보)을 보고 연락처(전화번호)를 확인했습니다.

 

(출처: 국토교통부)

하지만, 중개사무소 정보(중개사무소 명칭, 공인중개사 성명 등)가 없는 게 마음에 걸린 A 씨는 인터넷에 해당 연락처를 검색해 보았고, 검색결과 중개대상물 광고의 게시자는 신축분양을 담당하는 분양사업자임을 알 수 있었습니다.

 

3. 중개사무소에 등록되지 않은 자가 임대차(전·월세) 중개대상물 광고를 하는 경우

 

경기도 근교의 빌라 전세를 알아보던 회사원 A 씨는 A 씨는 "유튜브"에서 전세 10억의 신축 빌라매물 광고를 발견했습니다. 비싼 가격이었지만 신축 단독주택이라는 점이 마음에 들었던 A 씨는 매물에 대해 문의하기 위해 유튜브영상 하단의 '더 보기'라을 클릭하여 "XX공인중개사 사무소"라는 중개사무소명과 공인중개사 이름(B)을 확인할 수 있었습니다.

 

(출처: 국토교통부)

 

유선문의에 앞서 A 씨는 국가공간정보포털(부동산 중개업조회)에서 해당 중개사무소명을 검색해 보았고, 광고게시자 B 씨는 해당 중개사무소에 등록되어 있지 않은 무자격자임을 알 수 있었습니다.

 

4. 광고 상 확인 가능한 중개사무소 정보가 없는 신원미상이 임대차(전·월세) 중개대상물 광고를 하는 경우

 

신축빌라 전세를 알아보던 대학생 A 씨는 "인스타그램"에서 #신축빌라 해시태그를 통해 5천만 원으로 전세가 가능한 신출 매물을 발견했습니다. 저렴한 가격의 전세 매물이 마음에 들었던 A 씨는 매물에 대해 문의하기 위해 인스타그램 게시물의 프로필(광고게시자 정보)을 확인했으나 연락처를 알 수 없었습니다.

 

(출처: 국토교통부)

A 씨는 인스타그램 디엠(Direct Massage)으로 중개사무소 위치 등을 확인하기 위해 명함을 요청하였으나 상대는 명함은 보내주지 않고, 현장 방문을 권유했습니다. 결국, A 씨는 혹시나 하는 마음에 인스타그램 링크에 있는 블로그에도 방문해 보았지만 중개사무소 및 개업공인중개사에 대한 어떠한 정보도 확인할 수 없었습니다.

 

5. 중개보조원이 개업공인중개사의 성명을 기재하지 않고 본인의 성명이나 연락처를 게시하여 중개대상물 광고를 하는 경우

 

회사 근처 오피스텔 전세를 알아보던 회사원 A 씨는 "블로그"를 통해 전세 3억 7천만 원의 풀옵션 오피스텔 신축빌라 매물 광고를 발견했습니다. 풀옵션이라는 점이 마음에 들었던 A 씨는 현장을 방문학자 블로그 프로필(게시자정보)에서 중개사무소명과 연락처, 담당중개사 이름(B)을 확인할 수 있었습니다.

 

(출처: 국토교통부)

A 씨는 전세사기 예방을 위해 공인중개사 정보를 꼭 확인하라던 뉴스가 생각나 국가공간정보포털(부동산중개업조회)에서 해당 중개사무소명을 검색해 보았고, 광고게시자 B 씨는 공인중개사가 아니라 중개보조원으로 등록되어 있음을 알 수 있었습니다.

 

"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다."

 

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