주택연금 총정리(신청방법, 조건, 계산 등)

 

주택연금에 대해서 자세히 말씀드리고자 합니다. 국민연금, 사학연금, 군인연금 등 우리가 한 번쯤은 들어본 연금과 달리 주택연금은 아직 생소한 분들이 많으실 거라 생각합니다. 이번에 확실히 주택연금에 대해서 알아가시기 바랍니다.

 

주택연금

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주택연금이란

 

 

주택연금이란 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 9억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유하신 분이라면 누구나 이용할 수 있습니다. 다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 9억 원 이하이면 신청할 수 있습니다.

 

☞ 주택가격

 

주택연금 월지급급을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.

 

☞ 가입자의 연령

 

연령은 부부 중 나이가 젊은 신 연소자 나이를 기준으로 합니다. 주택연금 월지급급은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 됩니다.

 

☞ 주택연금 담보제공 방식

 

주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권방식과, 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익원을 담보로 취득하는 신탁방식이 있습니다.

 

☞ 주택연금 수령방식

 

평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이 있습니다. 이용 중 의료비 등 필요시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다.

 

(출처: 한국주택금융공사)

☞ 주택연금 상품종류

 

평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이 있습니다. 이용 중 의료비 등 필요시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용하실 수 있습니다.

 

※ 종신방식

 

(출처: 한국주택금융공사)

※ 확정기간 방식

 

가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다.(대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)

 

☞ 주택연금 이용 시 비용

 

주택연금 가입 시 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 있으며 가입 시 직접 내는 비용은 감정평가수수료, 등록면허세(지방교육세포함) 등이 있습니다.

 

☞ 주택연금 지킴이 통장

 

주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(185만 원)까지만 입금이 가능하고, 입금된 금액에 대한 압류가 금지되어 보다 안정적인 주택연금 수령을 가능케 한 주택연금 전용계좌입니다.

 

(출처: 한국주택금융공사)

주택연금 장점

 

 

☞ 평생거주, 평생지급

 

주택연금의 장점은 평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해 드립니다. 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액의 지급을 보장해 드립니다.

 

☞ 국가가 보증

 

주택연금의 장점은 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없습니다.

 

☞ 합리적인 상속

 

주택연금의 장점은 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.

(출처: 한국주택금융공사)

☞ 세제혜택

 

주택연금의 장점은 세제혜택이 있다는 것입니다. 2024년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1 가구 1 주택에 한해 재산세를 감면합니다.

 

주택연금 가입주택이 5억 원 이하이면 재산세(본세) 25% 감면(5억 원 초과주택은 5억 원에 해당하는 재산세(본세) 25% 감면)되고 저당권 설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세) 액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.

 

주택공시가격은 지방세법 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액입니다. 1 가구 1 주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정합니다.

(출처: 한국주택금융공사)

주택연금 월지급금 예시

 

주택연금 월지급금은 공시가격 등은 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시계 또는 감정평가액에 따라 산정합니다.

 

☞ 종신지급방식(정액형, 2022.2.1 기준) 일반주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스

 

※ 일반주택

 

(출처: 한국주택금융공사)

※ 노인복지주택

 

(출처: 한국주택금융공사)

※ 주거용 오피스텔

(출처: 한국주택금융공사)

주택연금 전용계좌

 

주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장)란 주택연금 월지급금 중 민사집행법 제195조 제3호에 해당하는 최저생계비인 185만 원 이하의 금액만 입금되며, 입금된 금액에 대한 압류가 금지되는 주택연금 수금 전용통장을 말합니다.

 

☞ 주택연금 전용계좌 이용 가능 대상자

 

주택연금을 신규로 신청하거나 현재 이용 중인 고객 모두 신청가능합니다. 다만, 주택연금 월지급금이 185만 원을 초과하는 경우, 주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장)및 일반계좌 둘 다 주택연금 수령계좌로 등록 후 이용 하실 수 있습니다.

 

☞ 신청방법 및 절차

 

아래 신청 절차에 따라 공사에서 '주택연금 전용계좌 이용 대상 확인서'를 발급받은 후 대출 약정 금융기관 영업점에 방문하여 해당 서류를 제출하고, 주택연금 전용계좌 개설을 신청한 후 해당계좌를 월지급금 수령계좌로 등록하셔야 합니다.

(출처: 한국주택금융공사)

주택연금 더 자세한 사항

 

☞ 보증기한(종신)

 

주택연금의 보증기한은 소유자 및 배우자 사망 시까지입니다. 이용도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수없습니다. 이용도중에 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

 

☞ 가입비(초기보증료)및 연보증료

 

주택연금의 가입비(초기보증료)는 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다. 연 보증료는 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.

 

☞ 담보의 제공

 

주택연금의 담보의 제공은 제삼자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 제공할 수 없습니다. 1순위로 근저당권을 설정합니다.

 

☞ 적용금리

 

주택연금의 적용금리는 " 기준금리 + 가산금리"입니다. "기준금리"는 고객과 금융기관이 협의하여 3개월 CD금리, 신규취급액 COFIX 금리 중 한 가지를 선택할 수 있습니다.

 

"가산금리"는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다. 대출상환방식의 경우 가산금리가 0.1% p 인하됩니다. 이자는 매월 연금지급총액(대출잔액)에 가산되어 늘어나지만, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다. 가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능합니다.

 

☞ 주택연금 지급정지 사유

 

첫째, 부부 모두 사망한 경우 : 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능

 

둘째, 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 : 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국주택금융공ㅅ 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(이하 "실거주 예외 인정사유")로 공시가의 승인을 받은 경우는 제외

 

셋째, 장기 미거주의 경우 : 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정사유가 있어 공사에 미리 서면통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외

 

넷째, 주택 소유권을 상실하는 경우 : 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등

 

다섯째, 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용 : 일시적 2 주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분

 

여섯째, 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등

 

☞ 지급조정사유(우대방식)

 

우대지급(혼합) 방식을 선택하는 경우에는 배우자의 보유주택수는 1 주택으로 제한되며, 가입 후에도 보유주택수를 조사하여 우대자격여부를 검증합니다.(최초 월지급금 실행일로부터 1년이 경과한 때부터 연 1회에 한하여 검증)

 

공사의 검증 절차에 따라서 주택연금 가입 후 담보주택 외의 주택을 보유하신 것을 공사가 확인한 경우에는 6개월 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청드리며, 처분하지 않으신 경우에는 연금대출(월지급금, 인출한도 등)을 90% 수준으로 조정하여 지급합니다. 다만, 월지급금 등이 조정된 이후에 담보주택 외의 주택을 처분하고 그 사실을 증빙서류 등으로 입증하실 경우에는 다음 월지급금 지급일로부터 조정된 금액을 회복하여 지급합니다.

 

☞ 대상주택의 재개발/재건축

 

가입 당시 재개발/재건출이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다. 이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다. 재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보하게 됩니다. 주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발/재건출 조합등으로부터 제공되는 이주비대출을 받지 못하실 수 있습니다. 

"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다."