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부동산 재산을 얼마나 보유하고 있어야 종합부동산세 납부대상이 되는지 국민 대다수는 잘 모릅니다. 언론에서 종부세를 가지고 떠들어 댈 때마다 나에게 해당되는 지도 모르면서 막연하게 세금 올린다고 볼멘소리를 합니다. 내가 종부세 납부대상자인지 확인해 보시기 바랍니다. 그 후 계산도 해보십시오. 도움이 되실 거라 확신합니다.
종합부동산세 계산방법 (세법개정 등)
2022년 개정된 종합부동산세 법령과 2022년 세제개편안에 따라 2023년 1월·2월 개정된 종합부동산세법과 시행령이 종합부동산세에 미치는 영향을 정리했습니다.
개정내용의 적용시기는 시행일자 이후 납세의무 성립분부터 적용되오니 유의하시기 바랍니다. 총 9개의 개정된 내용을 기재합니다. 이와 더불어 2023년에 변경되는 양도소득세에 대해서도 함께 설명해 드리겠습니다.
일시적 2 주택 등 1세대 1 주택자 특례 요건 완화
1세대 1 주택자 특례 중 ① 일시적 2 주택의 요건이 기존 취득일로부터 2년이 경과하지 않은 신규주택에서 3년이 경과하지 않은 신규주택으로 완화되었으며, ② 지방저가주택의 범위에 인구감소지역과 접경지역 모두에 해당하는 수도권 지역으로서 부동산 가격 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역이 추가되었습니다.
개정내용은 2023년 납부분부터 적용됩니다.
종합부동산세율 인하 및 과세표준 구간 세분화
주택분 종합부동산세 기본세율이 과세표준 구간에 따라 0.1% ~ 0.3% 인하되었으며, 최고 6%였던 중과세율이 5%로 인하되었습니다. 또한 기존 12억 원 초과 50억 원 이하의 과세표준 구간을 12억 원 초과 25억 원 이하, 25억 원 초과 50억 원 이하로 세분화되었습니다.
○ 기본세율 : 기존 0.6%~3% → 개정 0.5%~2.7%
○ 중과세율 : 기존 1.2%~6% → 개정 0.5%~5%
개정내용은 2023년 납부분부터 적용됩니다. 퇴직금과 퇴직소득세도 한번 계산해 보시기 바랍니다.
종합부동산세율 인하 및 과세표준 구간 세분화
주택분 종합부동산세 기본세율이 과세표준 구간에 따라 0.1% ~ 0.3% 인하되었으며, 최고 6%였던 중과세율이 5%로 인하되었습니다. 또한 기존 12억 원 초과 50억 원 이하의 과세표준 구간을 12억 원 초과 25억 원 이하, 25억 원 초과 50억 원 이하로 세분화되었습니다.
○ 기본세율 : 기존 0.6%~3% → 개정 0.5%~2.7%
○ 중과세율 : 기존 1.2%~6% → 개정 0.5%→5%
개정내용은 2023년 납부분부터 적용됩니다.
종합부동산세 중과대상 완화
주택분 종합부동산세 중과대상이 기존 3 주택 이상 또는 조정대상지역 내 2 주택을 소유한 경우에서 3 주택 이상을 소유하고 주택분 종합부동산세의 과세표준이 12억 원을 초과하는 경우로 완화되었습니다.
이에 따라 2023년 납 부분부터는 조정대상지역 내 2 주택을 소유하고 있어도 중과세율이 적용되지 않으며, 3 주택 이상을 소유하고 있더라도 주택분 종합부동산세 과세표준이 12억 원을 초과하지 않는다면 중과세율이 적용되지 않습니다.
개정내용은 2023년 납부분부터 적용됩니다. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제에 대해서도 알아보시기 바랍니다.
주택분 종합부동산세 세부담 상한 하향
주택분 종합부동산세 과세표준 계산 시 공시가격 합산액에서 차감하는 일반공제금액이 기존 6억 원에서 상향되었습니다. 또한 1세대 1 주택자의 과세기준금도 양도소득세의 고가주택기준에 맞추어 기존 11억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다.
개정내용은 2023년 납부분부터 적용됩니다.
일시적 2 주택 등 1세대 1 주택자 특례 신설
일시적 2 주택·상속주택·지방저가주택 등 법정 요건을 충족하는 주택을 1세대 1 주택자 판정 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 신설되었습니다. 이에 따라 1 주택과 특례주택만을 소유하고 있다면 특례를 신청하여 1세대 1 주택자 공제와 연령·보유기간 세액공제를 받으실 수 있습니다.
단, 일시적 2 주택 등은 주택 수 산정에서만 제외되는 것으로 해당 주택의 공시가격은 과세표준에 합산되며, 납세의무자가 9월 16일부터 9월 30일 사이 관할 세무서에 특례 적용을 신청한 경우에만 주택 수 산정에서 제외되오니 유의하시기 바랍니다.
개정내용은 2022년 납부분부터 적용됩니다. 안심전환대출에 대해서도 알아보시기 바랍니다.
1세대 1 주택자 종합부동산세 납부유예 제도 신설
급여요건과 세액요건을 충족하는 만 60세 이상 또는 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1 주택자가 납세담보를 제공하여 해당 주택의 상속·증여·양도 시점까지 주택분 종합부동산세의 납부를 유예할 수 있는 제도가 신설되었습니다.
○ 급여요건 : 직전 과세기간 총 급여 7천만 원(종합소득금액 6천만 원) 이하
○ 세액요건 : 해당연도 주택분 종합부동산세액 100만 원 초과
개정내용은 2022년 납부분부터 적용됩니다.
공정시장가액비율 인하
주택분 종합부동산세 과세표준 계산 시 적용하는 공정시장가액비율이 기존 100%에서 60%로 인하되었습니다. 인하된 공정시장가액비율은 2022년 나부분부터 즉시 주택분 종합부동산세 과세표준 계산에 적용됩니다. 종합합산 과세대상 및 별도합산 과세대상인 토지의 종합부동산세 과세표준 계산 시 적용하는 공정시장 가액비율은 인하 없이 100%로 유지되오니 유의하시기 바랍니다.
개정내용은 2022년 납부분부터 적용됩니다.
종합부동산세 경정청구 대상 확대
종합부동산세를 고지받아 납부한 납세자도 경정청구가 가능해집니다. 세금을 신고·납부도 가능하여 현재는 신고·납부한 자만 경정청구가 가능한 상황이므로 납세자 간 형평성을 도모하기 위해 이를 개선하려는 것입니다.
개정내용은 2023년 1월 1일 이후 경정청구를 하는 분부터 적용하여 과거 5년간 종합부동산세 고지대상자도 혜택을 받을 수 있습니다. 의료비 공제에 대해서도 확인해 보시기 바랍니다.
계산 시 주의사항
1. 부부공동명의 1 주택자 특례
2021년 1월 종합소득세법 개정으로 부부가 1 주택을 공동으로 소유한 경우 부부 중 1인을 대표 납세의무자로 하여 1세대 1 주택자 고제를 적용받을 수 있게 되었습니다. 따라서 부부공동명의로 1 주택을 소유하고 있다면 아래 2가지 방법 중 본인에게 유리한 방법을 선택하시기 바랍니다.
① 부부가 모두 납세의무를 부담하여 부부 각각 6억 원씩 모두 12억 원(2023년 납 부분부터는 부부 각각 9억 원씩 모두 18억 원)을 공제받는 일반적인 방법
② 부부공동명의 1 주택자 특례를 신청하여 대표 납세의무자를 기준으로 11억 원(2023년 납 부분부터는 12억 원)을 공제받고 연령 및 보유기간에 따라 추가로 세액공제를 받는 방법
이때 대표 납세의무자는 지분비율에 따라 아래와 같이 결정됩니다.(종합부동산세법 제10조의 2)
○ 부부의 지분비율이 서로 다른 경우 : 지분비율이 큰 자
○ 부부의 지분비율이 동일한 경우 : 부부가 합의에 따라 신청한 자
부부공동명의 1 주택자 특례는 개정세법 시행 이후 납부의무가 성립하는 2021년 납 부분부터 신청할 수 있으며, 적용을 원하는 연도의 특례 신청 기간(9월 16일 ~ 9월 30일)에 관할세무서장에게 납세의무자가 직접 신청해야 합니다. 최초 신청 이후에는 주택 수 등에 변동이 없는 한 이후에도 자동으로 적용됩니다.
부부공동명의 1 주택자 특례를 신청하였거나 특례의 적용 효과를 미리 살펴보고 싶은 경우 종합부동산세 계산 시 기본정보에서 1세대 1 주택 > 1세대 1 주택자를 체크하고 계산하시기 바랍니다. 또한 부부공동명의 1 주택자 특례는 부부가 소유하고 있는 지분 모두를 대표 납세의무자가 소유하고 있는 것으로 보아 종합부동산세를 계산하므로 반드시 자산내역 추가사항의 공동명의에는 체크를 해제하고 계산하셔야 합니다. 주휴수당과 연차수당도 계산해 보시기 바랍니다.
2. 일시적 2 주택 등 1세대 1 주택자 특례
2022년 9월 종합부동산세법 개정으로 일시적 2 주택 등 법정 요건을 충족하는 주택을 1세대 1 주택자 판정 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 신설되었습니다. 이에 따라 1 주택과 특례주택만을 소유하고 있다면 1세대 1 주택자로 특례를 신청하여 11억 원(2023년 납 부분부터는 12억 원)을 공제받고 연령 및 보유기간에 따라 추가로 세액공제를 받을 수 있습니다.(종합부동산 세법 제8조 및 종합부동산세법 시행령 제4조의 2)
○ 일시적 2 주택 : 종전주택을 양도하기 전 대체 취득한 아래의 1 주택
① 과세기준일 현재 취득일로부터 3년이 경과하지 않은 신규주택
○ 상속주택 : 상속을 원인으로 취득한 아래의 주택
① 과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택
② 소액지분 상속주택 : 지분율이 40% 이하인 상속주택
③ 저가 상속주택 : 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권 3억 원) 이하인 상속주택
○ 지방저가주택 : 아래의 지역에 소재한 공시가격 3억 원 이하의 1 주택
① 수도권, 광역시(군 제외), 특별자치시(읍·면 제외)가 아닌 지역
② 수도권 내 인구감소·접경지역 중 기획재정부령으로 정하는 지역
1) 일시적 2 주택 등 1세대 1 주택자 특례는 개정세법 시행 이후 납부의무가 성립하는 2022년 납 부분부터 신청할 수 있으며, 적용을 원하는 연도의 특례 신청 기간(9월 16일 ~ 9월 30일)에 관할세무서장에게 납세의무자가 직접 신청해야 합니다. 최초 신청 이후에는 주택 수 등에 변동이 없는 한 이후에도 자동으로 적용됩니다.
2) 2023년 2월 종합부동산세법 시행령 개정으로 2023년 납 부분부터는 일시적 2 주택의 요건이 기존 취득일로부터 2년이 경과하지 않은 신규주택에서 3년으로 완화하고, 지방저가주택의 범위에 수도권 내 인구감소·접경지역 중 기획재정부령으로 정하는 지역이 추가되니 유의하시기 바랍니다.
일시적 2 주택 등 1세대 1 주택자 특례를 신청하였거나 특례의 적용 효과를 미리 살펴보고 싶은 경우 종합부동산세 계산 시 기본정보에서 1세대 다주택 > 1세대 1 주택자 + 특례주택을 체크하고, 특례주택의 정보를 자산내역 추가사항의 특례주택에 체크가 되어있는 부분에 입력하여 계산하셔야 합니다.
3. 연령·보유기간 세액공제
연령·보유기간 세액공제는 과세기준일 현재 납세의무자가 1세대 1 주택이거나 부부공동명의 1 주택자 특례 또는 일시적 2 주택 등 1세대 1 주택자 특례를 신청하여 1세대 1 주택자로 인정되는 경우에만 적용됩니다.
○ 연령공제 : 과세기준일 현재 만 60세 이상인 경우부터 20% ~ 40% 세액공제
○ 보유기간공제 : 과세기준일 현재 대상주택을 5년 이상 보유한 경우부터 20% ~ 40% 세액공제
○ 합산공제한도 : 연령공제와 보유기간공제를 합산하여 최대 80%
4. 종합부동산세율
2022년 납 부분까지는 납세의무자가 3 주택 이상 또는 조정대상지역 내 2 주택을 소유하고 있는 경우 중과세율이 적용되었으나, 2023년 1월 종합부동산세법 개정으로 2023년 납 부분부터는 납세의무자가 3 주택 이상을 소유하고 주택분 종합부동산세 과세표준이 12억 원을 초과하는 경우에만 중과세율이 적용되오니 유의하시기 바랍니다.(종합부동산세법 제9조)
1) 2022년 납 부분까지
○ 기본세율 : 0.6% ~ 3%
○ 중과세율 : 1.2% ~ 6%
2) 2023년 납 부분부터
○ 기본세율 : 0.5% ~ 2.7%
○ 중과세율 : 0.5% ~ 5%
"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다."
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