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최근 단군이래 최대의 재개발 사업이라고 불리는 둔촌주공 재개발 단지가 1400세대 미분양 사태가 발생했습니다. 부동산 투심의 바로미터였던 둔촌주공의 미분양 사태에 전국의 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 이번에는 부동산 보유세에 관해서 말씀을 드리고자 합니다.
▣ 용어 설명
▶ 부동산 보유세
토지나 주택 등 부동산에 부과되는 세금으로, 부동산을 소유하는 대가로 납세자가 부담합니다.
양도소득세와 함께 정부가 부동산 시장을 규제하는 수단으로 활용하는데 보유세는 크게 지방세로 분류되는 재산세와 종합부동산세로 구분되며 종합부동산세는 국세로 국가에 납부됩니다.
1) 재산세
토지·건물·주택·선박·항공기 등은 특정 자산을 보유한 경우 세금으로 부과되며, 매년 6월 1일 기준으로 실제 재산을 소유한 사람이 납세자가 됩니다. 재산가액이 2천만 원 미만이면 과세 대상에서 제외됩니다.
시가에 규토교통부의 공정시작가격 비율을 곱해 산정한 과세표준이 적용돼 과세표준이 높을수록 세율이 높아 재산세가 급증할 경우 세부담 상한제가 적용됩니다.
2) 종합부동산세
소유부동산에 대한 과세 형평성 제고, 부동산 가격 안정, 지방재정 균형발전, 건전한 국민경제 실형 등을 목적으로 2005년 6월부터 시행되고 있는 국세 중 하나입니다.
지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지 소유자에 대해서는 누진세율을 적용해 별도로 과세합니다. 매년 6월 1일 기준 신고 총액은 유형별 공제액을 초과합니다.
▶ 공시지가
지가공시 및 토지평가에 관한 법률에 근거하여 일반적으로 토지이용, 주변환경, 그 밖의 자연적·사회적 조건이 유사하다고 인정되는 토지군 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하여 적정가격을 평가합니다.
공시지가는 크게 표준지 공시지가와 개별지 공시지가로 나뉩니다. 공시지가는 보통 자기 정보와 일반 토지거래의 기준이 됩니다.
▣ 부동산 보유세와 단독주택 공시가격 변화
2023년 단독주택 공시가격이 서울은 8.55%, 전국적으로는 5.95% 하락했습니다.
국토교통부에 따르면 단독주택 공시가격은 2009년 이후 14년 만에 하락했는데 2023년에는 전국 표준단독주택 공시가격이 5.95% 하락했습니다. 기저효과 측면에서 2022년에 공시가격이 7.34% 상승한 것을 감안하면 무려 13.29% p 하락한 것입니다.
서울이 8.55%로 하락폭이 가장 컸으며 경기도 5.41%, 제주도 5.13%, 울산광역시 4.98%, 대전광역시 4.84% 순이었습니다.
부동산 보유세는 자연스레 세부담이 완화되었지만 마냥 좋은 상황은 아닌 것입니다.
서울은 강남 10.68%, 서초 10.58%, 송파 9.89%, 용산 9.84% 하락했으며 전라남도 2.98%, 강원도 3.1%, 부산광역시 3.43% 하락하면서 전국 평균 단독주택 공시가격 변화율 보다 낮았습니다.
공시가격은 2021년 10.35%, 2022년 10.17% 등 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했습니다. 당초 새해 단독주택과 표준지 공시가격 현실화율은 각각 60.4%와 74.7%로 예정되어 있었지만 정부는 부동산 불황을 감안해 2020년과 비슷한 53.5%와 65.4%를 책정하기로 했습니다.
공시가격 현실화율이란 시세 대비 공시가격의 비율을 의미하는 것으로, 부동산 보유세 부담이 줄어들 것으로 예상되고 있습니다.
예를 들어 2022년 11월 기준 실거래가격이 17억 원인 단독주택의 공시가격은 2022년 14억 3520만 원에서 12억 801만 원으로 낮아집니다. 집주인이 1 주택자일 경우 80% 세액공제를 적용받기 때문에 부동산 보유세는 2022년 372만 3000원에서 2023년 312만 5000원으로 약 60만 원가량 줄어들게 됩니다.
표준신문과 표준주택 공시가격을 청취하는 기간은 새해 1월 2일까지였으며 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2023년 3월 표준아파트 공시가격이 공개될 예정입니다.
▣ 아파트 보유세
아파트 보유세는 표준주택 공시가격 변동이 많아서 내년 3월로 예정된 공동주택 공시가격 등 공동주택 공시가격은 하락할 가능성이 아주 농후합니다. 이로 인한 아파트 보유세 등의 세부담 감소와 국민건강보험료가 인하될 것으로 전망됩니다.
반면, 부동산 관련 세금 수입이 전체 세수의 절반에 가까운 지방자치단체로서는 세수 확보 감소가 불가피해졌으며 14년 만의 표준지 및 표준주택 공시가격 하락은 많은 변화를 불러올 것으로 전망됩니다.
공시지가가 단순하게 부동산 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담이 줄어드는 것만 고려할 것이 아닌 건강보험료와 기초연금 등 여러 행정제도 기준으로 사용되는 만큼 적정 수준에서 조율이 필요할 것으로 판단됩니다.
"권리 위에 잠자는 자는 결코 보호받을 수 없습니다."
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